주택가격이 계속 상승하면서 연일 신고가가 속출하자 온 국민의 관심이 아파트에만 쏟아졌다. 연초에 LH사태가 터지면서 개발정보를 사전에 입수할 수 있는 지위에 있는 공무원이나 국가업무를 수행하는 공사 직원들은 더 큰 부동산투기로 부를 축적하고 있다는 사실이 세상에 알려졌다. 국민들은 망연자실했다. 세상에 믿을 데가 어디 있을까? 정부는 부랴부랴 부동산투기 및 재발방지대책을 발표했다. 대책 중 하나로 약방에 감초처럼 농지와 토지에 대한 세금 중과세대책이 발표되었다. 특히 실수요목적이 아닌 투기목적으로 보유하는 비사업용토지와 2년 미만
양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감하고 취득ㆍ보유ㆍ양도 시 지출한 비용들을 공제한 양도차익을 산정하여 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 한 금액을 과세표준으로 하여 해당 세율을 적용하여 산출한다.부동산에 대한 양도소득세는 2006년 12월 31일까지만 해도 특별한 경우를 제외하고 양도가액과 취득가액을 기준시가를 적용하여 계산했다. 노무현정부는 기준시가에 의한 양도소득세 과세가 실질과세원칙에 벗어난 세금부과원칙이라서 이를 바로잡기 위해 실지거래가액 과세원칙으로 전환하였고 2007년 1월 1일부터는 실지거래가액을 적용하여 양도차익
◆재개발·재건축 주택1세대1주택 비과세 규정과 다주택자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 가장 어려운 분야가 재개발ㆍ재건축 관련 규정이다.보통의 주택은 취득하여 보유하다 양도할 경우 주택 원형이 변하지 않는다. 그런데 재개발ㆍ재건축사업이 진행되는 부동산의 경우 종전부동산이 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권)로 변환되었다가 다시 아파트로 변환된다. 각 단계별 비과세 요건과 중과세 요건을 설명하기에는 너무 복잡하므로 구체적인 사례에 대해서는 반드시 전문가의 사전 상담을 받기를 권한다.우선 몇 가지 주의사항을 알아보자. 종전
주택에 대하여 비과세와 중과세 규정에서 제일 중요한 부분은 주택수 계산이다. 1세대가 가진 주택이 몇채인지를 판정할 때 아파트나 연립주택. 단독주택 등은 다툼의 여지가 별로 없다. 그런데 주거형태의 발달로 생겨난 도시형생활주택, 주거형오피스텔, 생활형숙박시설 등과 같은 건축물은 주거용으로 사용되는 경우 주택으로 보아야 할까 아닐까? 주택으로 신축되었지만 휴양시설로 사용되는 펜션은? 다세대주택과 다가구주택의 차이점은? 주택수 계산에서 주택으로 간주되는 조합원입주권과 분양권의 범위는? 비과세와 중과세를 적용함에 있어서 주택수에서 제외되
주택을 거래할 경우에는 일반 부동산보다 훨씬 꼼꼼하게 챙겨봐야 한다. 우선 1세대1주택이라서 비과세 되는 줄 알고 처분했다가 비과세 요건을 충족하지 못했을 경우 세부담은 크게 늘어난다. 만일 다주택자로 중과세라도 받게 될 경우에는 대부분의 차익이 세금으로 추징된다.필자는 1세대1주택으로비과세 되는줄 알고 처분했다가 비과세가 안되어 세금폭탄을 맞는 사례를 수없이 보았다. 그 중에 가장 많이 발생하는 황당한 과세 사례를 살펴본다.◆ 위장으로 세대를 분리하였다가 적발된 사례부모와 미혼인 자녀가 함께 거주하면서 각각 1주택을 보유할 경우
중소기업을 운영하고 있는 박사장은 3년 전에 80세가 넘으신 아버지께서 건강이 극도로 나빠지자 형제간들하고 상속세 문제로 가족회의를 했다. 회의 결과 150억원 상당의 건물을 처분하기로 했다. 처분해서 양도소득세를 내고 남은 돈은 아버지 병원비와 부모님 생활비로 10억원 정도를 현금으로 남겨두고 5남매가 균등하게 나누어 갖기로 했다. 부모님께서 거주하고 있는 아파트는 아버지 사망 후 어머니가 상속을 받기로 했다. 이후 아버지는 3년 정도 투병 생활을 하시다가 사망하셨다. 상속개시일로부터 2년 이내에 5억 이상 부동산 처분대금은 사용
2016년 12월 중순쯤에 70대 후반의 할머니와 딸이 필자의 사무실을 방문했다. 계약서를 보니 순간적으로 가슴이 철렁했다. 양도가액은 74억원이나 되는데 계약일자와 잔금일자가 2016년 11월 20일로 같은날이었다. 일반적으로 이러한 계약조건은 매수자가 반드시 사야하는 부동산일 경우이다. 과수원으로 사용되고 있었는데 연접한 골프장에서 꼭 확보해야 할 토지였다. 1년동안 가격협상 끝에 당초 제시한 금액보다 10억원이나 더 올려서 거래가 성사된 것이다. 매수자는 매매대금 전액을 준비해 와서 계약 당일 약정금액을 모두 지급하고 소유권
2017년부터 가파르게 오르는 주택가격을 안정시키기 위해 주택에 대한 중과세 제도가 도입되면서 한때 1인 법인 설립이 유행했었다. 투자자 입장에서는 투자수익률을 따질 때 세후소득을 기준으로 판단하므로 개인에 한정해서 중과세 제도가 시행되자 법인을 활용한 주택거래가 급증했다. 개인들에게만 중과세가 적용되자 1인 법인을 설립해서 주택을 투자한 것이다.이러한 주택에 대한 중과세 제도의 헛 점을 보완하기 위해 2020년 6ㆍ17 및 7.10 대책에서 주택법인사업자에 대하여 대대적인 규제가 시작되었다. 법인이 주택을 취득ㆍ보유ㆍ양도할 경우
국세청의 자금출처조사 방향이 많이 바뀌고 있다. 본래 자금출처조사는 재산을 취득하거나 부채를 상환했을 때 그 사람의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하거나 부채를 상환했다고 보기 어려운 경우 소요 자금의 출처를 확인하여 자금출처를 입증하지 못한 경우 그 자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세하였다. 국세청은 자금출처대상자를 세금탈루 혐의가 있다고 판단되는 경우에 선정한다. 국세청이 세금탈루 혐의가 있는지 여부를 파악하는 방법은 2009년도에 개발된 PCI분석시스템(소득-지출 분석시스템)을 활
부동산을 양도할 경우 양도가액과 취득가액은 거래당사자 간에 주고받은 금전가액이 되므로 교환 등 특별한 경우가 아니면 양도가액과 취득가액 산정에 아무런 문제가 없다. 그러나 상속ㆍ증여로 얻은 재산은 무상으로 이전받는 것이기에 금전거래가 수반되지 않아서 법에서 정한 방식으로 평가한 가액을 취득가액으로 삼을 수밖에 없다. 따라서 상속ㆍ증여받은 재산이 어떻게 평가되느냐에 따라 상속ㆍ증여시 부담해야 할 상속세와 증여세가 달라지고 차후에 당해 재산을 처분할 경우 양도소득세에도 영향을 미친다.ㅁ 시가평가원칙상속ㆍ증여재산은 시가로 평가하는 것을
우리나라가 산업화되면서 창업을 했던 1세대들은 비슷비슷한 고민을 갖고 있다. 사업에 전념하느라 회사는 부자로 만들어 놓았는데 대부분 대표는 개인적으로 여유가 없다. 나이가 70대를 지나서 80대를 접어든 대표님들도 많다. 이미 자녀들이 경영에 참여해서 아버지가 일구어 놓은 기업을 물려받기 위해 경영수업을 착실히 받고 있는 1세대들은 사정이 좀 낫다. 1세들의 철학과 집념, 열정 및 노하우들을 물려받으려는 2세들은 적은 형편이다. 그러다 보니 고민은 더욱 깊어지고 있다. 정부는 기업의 영속성을 보장하기 위해 가업승계에 대하여 세제지원
교육에서 금과옥조처럼 인용되는 말이 있다. '고기를 주지 말고 고기잡는 방법을 가르쳐 주라'는 말이다. 이 말에 담긴 뜻은 스스로 할 수 있도록 만들라는 것에 방점이 찍혀 있다. 자녀들에게 유산을 승계해 줄 때에도 같은 원리가 작동될 것이므로 부모가 자녀들에게 재산을 물려주려고 하지 말고 재산을 모으는 방법을 가르쳐 주라고 하고 싶다.증여세 세제에서도 자녀에게 사업을 하도록 하기 위해 사업자금을 증여하거나 회사를 물려주기 위해 주식을 증여하는 경우에 특례세율을 적용하여 증여세 부담을 줄여주고 있다. 창업자금 증여에 대한 증여세 특례
상속세나 증여세의 과세대상 자산은 재산적 가치가 있는 모든 재산이다. 그 중에서 부동산과 주식, 현금성 자산으로 국한하여 알아보기로 한다. ◆ 단순증여 vs 부담부증여증여를 어떻게 해 줄 것인지는 단순증여와 부담부증여가 있다.단순증여는 증여재산 자체를 증여하면서 추가적인 부담이 없는 경우이고, 부담부증여는 증여재산에 담보된 채무나 증여재산과 관련된 임대보증금을 수증자에게 함께 넘기는 증여를 말한다. 부담부증여는 증여재산과 함께 채무도 수증자가 인수하므로 나중에 증여자의 채무를 수증자가 갚아야 한다. 수증자가 증여재산과 함께 인수한
어제 삼성전자는 고 이건희 회장이 남긴 상속재산에 대한 상속세를 발표하였다. 이건희 회장의 상속세 규모는 12조원 이상으로 국내는 물론 세계적으로도 유례를 찾기 힘든 최대 수준인 것으로 알려졌다.상속세는 연부연납제도가 있어서 일시에 납부하는 것은 아니지만 어쨌든 재원 마련에도 관심이 크다. 이건희 회장이 한국 사회에 끼친 영향이 많지만 돌아가시면서까지도 기업경영인이나 자산가들에게 실증적으로 많은 교훈을 남겼다고 평가받는다.상속세가 많다는 얘기는 들었지만 정말 절반 가까이가 세금이라는 사실이 현실로 다가오자 남의 일이 아니라고 인식하
작금의 LH사태로 공공부문의 신뢰는 바닥이다. 이번 LH의 투기행태를 보면서 LH가 발표하는 모든 재개발, 재건축 정책에 내부 투기세력이 있을 것이란 의심의 눈초리를 거두기 어렵다. 이제 국민들은 정부주도 정책이라면 콩으로 메주를 쑨다해도 믿지 못 하는 상황이다.정부가 호기롭게 발표한 2.4 공급대책은 LH사태로 그 근간부터 흔들리기 시작했다. 집값은 곧 민심인데 아무래도 비판받던 정부는 4월 7일 재보선을 앞두고 더 다급해졌다. 정부는 전광석화처럼 지난 3월29일 관계부처합동으로 LH사태에 대한 ‘부동산 투기근절 및 재발방지대책’
모든 법인의 재무상태표상 자본에는 등기된 법정자본금과 매해 당기순이익으로 쌓인 이익잉여금이 있다. 이 이익잉여금을 주주가 가져가려면 배당소득세를 내야 한다. 작년 7월, 정부는 세법개정안을 발표하면서 실제로 배당을 안 했어도 잉여금에 대하여 선배당소득세를 과세한다는 안을 내놓았다가 시장의 여론이 안 좋아 개정안은 철회되었다. 그러나 세수가 부족한데 언제 또 개정될지 누가 알겠는가?◆ 회삿돈으로 세금 없는 증여가 가능할까?홍길동 대표이사는 회삿돈으로 아내에게 5억원이나 증여를 해 주어 요즘 싱글벙글이다. 그것도 세금 한 푼 안 들이고
주택 취득일이 3일 늦어서 3억 원을 환급받은 사례평소 가깝게 지내던 선배 세무사께서 오랜만에 전화를 주셨다. 양도소득세 신고업무는 거의 안했었는데 처가쪽 친척분이라 못한다고 피할 수도 없어서 양도소득세 신고서를 작성하고 납부서를 전달했다고 한다.2주택 중과세 대상이라 신고하기 전에 주변 세무사님들과 상의를 해봐도 중과세가 맞다고 하더란다. 납부세액이 3억 원 가까이 되어서 놀랄 줄 알았더니 다행히 팔기 전에 알아본 세금보다 5백만 원 가량 덜 나왔다면서 좋아하더란다.2~3개월 지나서 재건축아파트는 사고파는 시기에 따라 세금차이가
나황당 씨는 화가인 아내가 작업실로 사용할 수 있도록 집근처에 오피스텔 1채를 취득했다. 매수당시 세입자가 있었는데 6개월 후 계약기간이 끝나면 비워준다고 해서 계약을 체결했다. 매매가액은 2억3000만원이었으나 전세금 1억9000만원을 승계받아서 취득했으므로 현금은 4000만원밖에 지급되지 않았다.40년 전에 구입해서 거주해온 단독주택이 낡아서 수리해야 일이 잦아졌다. 홍대 주변상권이 발달하면서 조용하던 주변이 소란스럽기도 하였다. 주택 가격도 많이 올라서 노년에 편하게 살기를 원하는 아내의 소망도 들어줄 겸 단독주택을 처분하고
연일 매스컴이 시끌시끌하다. 신도시가 들어설 예정지의 개발정보를 이용하여 투기거래를 한 공사 직원들 뉴스로! 대한민국은 코로나와 부동산 얘기밖에 이슈가 없는 나라 같다.수년전에 공익사업으로 보상을 받았는데 세금폭탄을 맞은 상담자가 떠올랐다.상담자의 아버지가 돌아가시면서 임야를 남겼는데 자녀들이 어려서 어머니께서 단독으로 상속을 받았다. 상속받은 후 30년이 지나서 공익사업에 수용되면서 60억원을 보상금으로 받았다.양도소득세로 10억원을 납부하고 50억원 정도가 남았는데 그 돈으로 80억원짜리 수익형 건물을 보증금과 융자 30억원을
#1. 김부자 씨는 200억원 상당의 건물을 처분하기 전에 임대관리를 담당하고 있는 세무사에게 양도소득세를 미리 알아보았다. 양도소득세가 예상보다 많이 나왔다. 부동산을 오래 보유하면 양도소득세가 줄어드는 줄로 알고 있었는데 오히려 양도차익이 많아지면 소득세도 늘어나는데 잘못 알고 있었던 것이다. 양도소득세가 부담되긴 했지만 사정상 처분할 수밖에 없었다.양도소득세 신고 전에 친구랑 골프를 하던 중에 처분한 건물에 대한 양도소득세 부담이 예상보다 많더라고 얘기를 했더니 양도소득세만 전문으로 한다는 세무사를 소개시켜 주더란다. 본인도