수도권 주택 거래ㆍ공급 늘리고 지방은 미분양 해소에 초점
수도권에 적용되는 전매제한 기간이 현행 5~10년에서 1~7년으로 완화되고, 지방 광역시 소재 3억이하 주택은 1세대 2주택 양도소득세 중과 대상에서 제외된다.
또 인천 검단신도시와 경기도 오산 세교지구에 기존에 공급하기로 했던 8만가구 외에 4만 9천가구가 추가로 공급된다. 아울러 재건축시 층수제한이 제2종 일반거주지역의 경우 ‘최고 15층’에서 ‘평균 18층’으로 완화되며, 그간 금지돼왔던 조합원 지위양도가 허용된다.
이와 함께 주택건설업자가 주택건설을 목적으로 보유하고 있는 주택건설용 토지에 대해 종합부동산세가 비과세되며, 주택신축판매업자가 건축해 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간도 현행 3년에서 5년으로 연장된다.
정부는 21일 오전 당정협의를 거친 후 이 같은 내용의 ‘주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안’을 발표했다.
구본진 기획재정부 정책조정국장은 이날 브리핑에서 “당정은 주택 수급균형을 통해 가격을 안정시키는 게 가장 필요하다는 데 인식을 같이했다”며 “이를 위해 과도한 공급 관련 규제들을 점진적으로 개선하고, 실수요자 중심으로 위축된 거래를 활성하고자 몇 가지 조치에 동의를 했다”고 밝혔다.
그는 또 이번 대책의 특징에 대해 “수도권의 경우 수급불안이 해소되지 않아 실수요 중심으로 거래 활성화와 공급기반 강화에 중점을 뒀으며, 지방의 경우 위축된 수요를 보완하는 한편 중소건설업체가 겪고 있는 애로를 해소하는데 초점을 맞췄다”고 설명했다.
◆ [공급기반 강화] 재건축 층수제한 완화…검단ㆍ세교 4만9000호 추가공급
수도권에 공급기반 강화 방침에 따라, 인천 검단신도시와 오산 세교지구에 4만 9000호를 추가 공급하기로 했다.
검단신도시는 기존 11.2㎢ 규모에 6만 6000호를 공급하기로 했으나 6.9㎢의 택지를 추가 개발하면서 2만 6000호를 더 늘리기로 했다. 2.8㎢ 규모의 세교지구는 5.2㎢의 택지를 보태 신도시급 규모로 확대, 기존 1만 4000호에다 2만 3000호를 추가 공급하기로 했다.
이와 함께 지난 6월 수도권 가용택지 실태조사를 바탕으로 규제 완화를 통해 산지와 구릉지도 체계적으로 활용, 2017년까지 총 30만호를 건설하기로 했다.
과도한 중첩규제로 크게 위축돼왔던 재건축도 공급확대 쪽으로 규제가 완화된다. 우선 중복심의 생략, 시공자 조기선정 등 절차를 간소화해 전체 사업기간을 3년에서 1년 6개월로 단축하고, 안전진단 횟수도 2회에서 1회로 줄이기로 했다.
조합설립 인가 후 등기시까지 조합원 지위양도를 금지했던 것도 폐지된다. 지위양도시 양도세가 부과되고, 거래활성화로 인한 가격 상승시 재건축초과이익부담금으로 이익환수도 가능하므로 재개발과의 형평성을 고려, 조합원 지위양도를 허용하기로 했다.
제2종 일반거주지역의 경우 재건축 층수가 ‘최고 15층’에서 ‘평균 18층’으로 완화돼 더 높은 건물을 지을 수 있게 된다.
분양가 상한제도 택지비와 건축비에 소요되는 실제비용을 인정하는 방식으로 개선된다.
도심 주상복합의 경우 입지 및 건축의 특수성을 감안해 가산비를 추가 인정하기로 했으며, 민간택지 가산비도 감정가의 120%내에서 실매입가를 인정하되 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정하기로 했다. 다만 가산비 과다산정을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고, 가산비 산정업체를 지자체에서 직접 선정하는 등 분양가 심사를 강화하기로 했다.
아파트 후분양제도도 보완된다. 공공아파트는 ‘원칙적 후분양, 필요시 선분양’ 원칙을 유지하고, 민간아파트에 대해선 후분양을 강요하는 측면이 있는 공공택지 우선공급 방식 대신, 후분양 선택시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택 방식으로 변경하기로 했다.
◆ [주택거래 활성화] 수도권 전매제한 기간 완화…30년 장기 보금자리론 소득공제 확대
최대 10년에 이르는 수도권 전매제한 기간도 주택거래 활성화 방침에 따라 대폭 완화된다.
현재는 공공택지의 경우 85㎡ 이하는 10년, 85㎡ 초과는 7년, 민간택지의 경우 85㎡ 이하는 7년, 85㎡초과는 5년으로 전매가 제한돼 있다.
그러나 장기간 신규주택 거래규제로 인해 주택수요 감소, 신규아파트 거래량 감소 등 공급효과를 반감시킨다는 지적에 따라 합리적인 수준으로 조정하되 권역별로 차등화하기로 했다.
이에 따라 과밀억제권역(서울, 인천(일부는 제외), 과천, 안양, 성남, 수원, 고양, 하남, 구리 등)은 공공택지의 경우 5~7년, 민간택지의 경우 3~5년으로 전매제한 기간을 낮췄다. 또 기타지역(김포, 파주, 양주, 남양주(일부는 제외), 용인, 광주, 안산, 화성 등)은 공공택지의 경우 3~5년, 민간택지의 경우 1~3년으로 완화했다.
30년 장기 주택담보대출을 활성화하기 위해 소득공제도 강화된다. 주택금융공사의 자본금을 확충해 30년 장기 보금자리론 공급여력을 확대하는 한편, 이자상환액에 대한 소득공제 한도를 현행 1000만원에서 1500만원으로 확대하기로 했다.
◆ [건설경기 보완] 지방 미분양 아파트 환매조건부 매입…주택건설용 토지 종부세 비과세
10만호가 넘는 지방 미분양 주택에 대한 거래를 활성화하기 위해 2주택 중과배제 대상을 광역시 3억원이하 주택까지 확대하기로 했다.
현재 지방 도는 3억원(공시가격) 이하, 지방 광역시는 1억원 이하에만 1세대 2주택 양도세 중과적용을 배제해왔다. 그러나 지방 미분양 해소 방침에 따라 지방 광역시 소재 1~3억원 주택을 구입, 1세대 2주택자가 이를 되팔 경우 양도세가 중과되지 않도록 했다.
중소 건설업계 경영애로 해소를 위해 종부세 비과세 적용도 강화된다. 우선 주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득해 보유하는 토지에 대해 종부세가 비과세 된다. 또 주택신축판매업자가 건축해 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간이 3년에서 5년으로 연장된다.
시공사가 주택신축판매업자로부터 미분양주택을 대물변제로 받은 경우에도 5년간 종부세 비과세가 허용된다. 지방 미분양 아파트에 대해 주택공사나 대한주택보증 등 공공이 환매조건부로 매입하도록 허용된다.
최초 분양가의 70~75% 수준에서 매입하되 준공 이후, 사업 시행자가 원할 경우에는 당초 공공 매입가격에 공공의 자금조달 비용(수수료 수준의 일정수익 포함)이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션이 부여될 전망이다.
또 기존 사업시행자가 환매받은 경우에는 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건이 붙게된다.