#1. 김부자 씨는 200억원 상당의 건물을 처분하기 전에 임대관리를 담당하고 있는 세무사에게 양도소득세를 미리 알아보았다. 양도소득세가 예상보다 많이 나왔다. 부동산을 오래 보유하면 양도소득세가 줄어드는 줄로 알고 있었는데 오히려 양도차익이 많아지면 소득세도 늘어나는데 잘못 알고 있었던 것이다. 양도소득세가 부담되긴 했지만 사정상 처분할 수밖에 없었다.

양도소득세 신고 전에 친구랑 골프를 하던 중에 처분한 건물에 대한 양도소득세 부담이 예상보다 많더라고 얘기를 했더니 양도소득세만 전문으로 한다는 세무사를 소개시켜 주더란다. 본인도 몇 년 전에  양도소득세가 많이 나와서 소개받고 갔는데 세금을 다른 세무사보다 적게 나오게 해 주었다는 것이다. 소개받은 세무사가 계산해 보니 10억원 정도 적었다. 그냥 신고를 하려다 최종 한 번 더 점검을 받겠다고 필자를 찾아왔다. 필자가 확인해 보니 30년 전에 구청으로부터 환지지구 안에 체비지를 취득했는데 취득가액 적용이 세무사님마다 달라서 세액 차이가 났다. 10억원이 더 많이 나온 첫 번째 상담한 세무사님은 구청에서 불하받은 체비지 취득금액을 확인하여 취득가액으로 계산을 했다. 반면에 10억원이 적게 나온 세무사님은 취득한지가 30년이나 지난 토지라서 취득가액을 알 수 없다고 보고 환산취득가액(세법상 추정하여 계산한 금액)으로 계산하였다.

국가나 지방자치단체로부터 부동산을 취득한 경우는 실지거래가액을 확인할 수 있다. 관련 거래증빙이 영구보존문서라서 30년이 지났어도 보관하고 있다. 따라서 취득가액이 불분명 경우에 해당되지 않는다. 이런 경우 아쉽지만 양도소득세를 10억원 더 납부하는 것이 후유증 없이 처리하는 방법이다.

#2. 박절세 씨는 부천에 보유한 겸용주택을 40억원에 양도하고 양도소득세를 신고하러 갔더니 양도소득세가 10억원으로 예상보다 훨씬 많았다. 15년 전에 아버지로부터 상속을 받았는데 시세가 2배 정도 올라서 양도소득세는 많지 않을 것으로 예상했단다. 상속받은 부동산은 상속받을 당시 기준시가로 평가된 금액이 취득가액으로 인정되어 양도차익이 많게 나와서 양도소득세도 많이 나온다. 필자가 항공사진을 보고 로드뷰로 건물 현황을 살펴봤더니 집히는 것이 있었다. 바로 현장에 가보았더니 건물 두 동이 예상대로 자리 잡고 있었다.

상가는 지하1층 지상3층 총 320평쯤 되는 건물인데 도로변에 접해서 지어졌고 주택 60평은 상가건물 뒤편에 자리하고 있었다. 주택을 출입하는 대문은 상가 건물 끝과 경계 담 사이에 설치되어 있었고 오로지 주택에 사는 사람만이 사용할 수 있도록 구분해서 지어져 있었다. 이런 경우 일반적으로 부수토지의 사용면적을 전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비율(60/380=15.7%)로 하여 주택부분은 비과세(9억원 초과분은 과세)를 하고 상가부분은 과세로 보아 양도소득세를 계산한다.

그러나 실제 주택부분으로 사용되는 부수토지를 실측해 보니 오히려 주택부분 사용비율(170평/250평=68%)이 더 많았다. 양도소득세는 약 4억원으로 6억원 정도가 줄어들었다.

#3. 평소 절친인 선배세무사로부터 전화 한 통을 받았다. 같은 교인이 20억원에 양도한 아파트 양도소득세를 6000만원 가량 나온다고 계산해 주었는데 다른 세무사님이 계산해 보더니 5억원이 넘게 나왔다는 것이다. 확인해 보니 양도하는 아파트 이외에 10년 전에 고향에 신축한 주택이 문제였다. 일반주택을 보유한 경우 농어촌주택을 취득하더라도 비과세 적용 시에는 주택 수에서 제외되는 규정이 있으므로 꼼꼼히 따져보지 않고 비과세로 판정했다는 것이다.

그런데 그 규정을 정확히 알고 있는 다른 세무사님은 부수토지 면적이 660제곱미터 이하여야 하는데 700제곱미터라서 농어촌주택 요건을 갖추지 못해서 비과세를 못 받는다는 것이다.농어촌주택을 사전에 처분하더라도 2021년 1월1일부터는 최종 1주택을 2년 이상 보유해야 비과세를 받을 수 있어서 그 방법도 해법이 안 되어서 필자에게 도움을 청했다.

잔금약정일자를 확인하니 2021년 1월31일자로 되어 있었다. 1월31일에 받을 잔금을 다 받지 말고 20% 정도 남겼다가 2월말에 잔금을 받으면 비과세가 가능하다고 해법을 찾아드렸다.

올해 소득세법 시행령 개정안에 농어촌주택 요건 중 부수 토지 660제곱미터 이하 요건이 삭제되는데 개정규정 시행시기는 2월 중순쯤 될 것으로 예상되어 그렇게 조언을 했다. 개정 시행령은 2월17일에 시행되어서 사례자는 비과세를 받을 수 있었다.

세무사마다 세금이 다르게 계산되는 이유

적용하는 세법도 같고 양도하는 부동산도 같고 사실관계도 동일한데 전문자격사가 계산하는 양도소득세가 다르게 나올 수가 있을까? 세상사 모두가 전문가라고 하더라도 다 안목과 판단력 대응방법이 다르면 해법도 다를 수 있다. 전문가들의 영역도 내부적으로는 세분화되어 있다. 의사가 내과 외과 치과 안과 등 전문의가 따로 있듯이 외과에서도 정형외과 성형외과 신경외과로 또 세분화 되듯이 세무사도 전문분야가 나뉘어져 있기 때문이다. 사업자들의 세무를 대행해 주는 일반 세무사들은 부가가치세·소득세·법인세 분야라서 세무처리 결과에 큰 차이가 없다.

그러나 세무조사, 불복청구, 양도·상속·증여 분야나 컨설팅 분야 등은 이론과 실무가 겸비되고 경험이 축적되어야 안목이 생기기 때문에 아는 만큼 보인다. 부동산을 양도하더라도 책상에 앉아서 추정하고 상상만 하여 양도소득세를 계산하는 것과, 관련된 사실관계를 현장에 직접 가서 눈으로 확인하고 판단하는 것과는 차이가 날 수밖에 없다. 더욱이 세법 구석구석에 있는 모든 규정을 다 꿰고 향후 개정될 규정까지 미리 숙지하고 있으면서 행정기관의 유권해석은 물론 법원에서 나온 판례까지 공부가 되어 있는 전문가가 일상적으로 취급하는 일과 어쩌다 접해본 일을 하는 전문가와는 접근방식부터가 다를 수 있다.

또한 부동산을 처분하여 발생하는 양도소득세만 계산하는 것은 1차적인 해법이다. 양도소득세를 계산하면서 절세방안을 찾아내어 세금을 줄이는 계산은 2차적인 해법이라 할 수 있다. 양도하려는 부동산을 보유한 소유자가 나이가 얼마인지? 보유한 부동산은 어느 정도인지? 양도한 자금의 사용처는 어디인지? 향후 증여세와 상속세는 어떠한 영향을 미치는지? 등을 종합적으로 고려하여 부의이전 전과정까지 절세방안을 세워주는 것이 3차적인 종합적인 해법이다.

아파트 한 채를 5억원에 구입하여 12억원에 처분한 경우 누가 계산해도 양도소득세는 똑같이 나온다. 20년 전에 구입해서 보유하던 임야에 친구들 3명과 공동투자해서 요양원을 허가 받아 공사하다 매각하는 경우에는 세무사마다 부담세액이 다르게 나온다. 85세 고령자가 유료주차장으로 사용 중인 나대지를 300억원에 처분하여 자녀들에게 현금을 증여하는 경우에는 양도소득세와 증여세, 그리고 상속세까지 함께 검토되어야 한다.

양도·증여·상속분야는 미리 미리 대비하는 것이 세금 절세의 지름길이다. 딱 닥쳐서 해법을 찾으려면 제한적일 수밖에 없다. 또한 전문가도 한사람에게만 검토를 받지 말고 복잡하고 난해한 사건은 최소한 전문가 3명을 만나기를 권한다. 세법은 상식이 아니라 전문지식이다. 절대로 주변에 비전문가의 무책임한 조언을 듣고 실행하지 않기를 바란다.

안수남 세무법인 다솔 대표