연일 매스컴이 시끌시끌하다. 신도시가 들어설 예정지의 개발정보를 이용하여 투기거래를 한 공사 직원들 뉴스로! 대한민국은 코로나와 부동산 얘기밖에 이슈가 없는 나라 같다.

수년전에 공익사업으로 보상을 받았는데 세금폭탄을 맞은 상담자가 떠올랐다.

상담자의 아버지가 돌아가시면서 임야를 남겼는데 자녀들이 어려서 어머니께서 단독으로 상속을 받았다. 상속받은 후 30년이 지나서 공익사업에 수용되면서 60억원을 보상금으로 받았다.

양도소득세로 10억원을 납부하고 50억원 정도가 남았는데 그 돈으로 80억원짜리 수익형 건물을 보증금과 융자 30억원을 승계받고 매수하기로 하였다. 건물 소유자를 어머니 단독으로 할 경우 연로하셔서 상속세가 걱정되어 아들과 딸도 지분을 주기로 했다. 어머니가 받은 보상금으로 건물을 사는데 문제가 없을지에 대해 세무전문가의 자문을 받았다. 회사 근속연수와 연봉을 확인하고 문제없다고 해서 본인 60%, 어머니 20%, 여동생 20% 공동소유로 등기를 마쳤다.

8년 후 어머니께서 돌아가셔서 건물 20% 지분에 대해 상속세 신고를 했다. 건물이 기준시가로 평가되고 채무를 공제한 금액에 어머니 소유지분을 상속재산으로 평가 [(50억원-30억원)×20%=4억원]되어서 상속세가 한 푼도 안 나왔다. 건물 취득할 때 지분을 나누어 등기하기를 참 잘했다고 생각했다.

얼마 후 세무서로부터 상속세조사가 시작되었다. 어머니께서 보상금으로 60억원을 받아서 양도세 10억원을 내고 난 나머지 자금에 대해 10억원은 건물지분 20% 취득자금으로 확인되는데 40억원이 어떻게 되었는지를 묻더란다. 어떻게 해명할지 몰라서 필자를 찾아왔다.

상속이 개시되면 상속개시일 현재 피상속인이 보유한 상속재산과 채무 등을 신고한다. 추가로 상속인들에게 10년 이내에 피상속인 상속인에게 사전증여한 재산이 있으면 그 재산도 상속재산에 가산된다. 그런데 상담자는 건물 취득할 때 어머니가 준 취득자금은 당시 증여세 신고를 안했다.

어머니 금융계좌를 추적하면 고스란히 자녀들 건물지분 취득에 사용되었음이 확인되니 시인하고 세금을 납부하도록 조언했다. 세무조사결과 아들 증여세와 가산세로 20억원, 딸 증여세와 가산세로 4억5000만원, 추가로 상속세 4억원 등 합계 28억5000만원이 추징되었다.

최초 상담받은 세무사는 상담내용을 잘못 이해했다. 부동산을 취득할 때 자금출처 조사를 받을지 여부에 대한 질문으로 오해한 듯하다.

고령자가 고액의 부동산을 처분할 경우에는 다각도로 체크해 봐야 했다. 단순하게 양도소득세가 얼마 나오는지만 확인해서 부동산을 처분하다 보면 세금폭탄을 맞을 수 있다. 상담사례처럼 피상속인이 상속개시일로부터 10년 이내 금융거래내역에 대해 사용처 조사를 받는다. 따라서 처분 전에 자금사용 계획까지 세무대책을 세워야 한다.

임의로 처분할 수 있는 부동산은 대책을 세울 수 있는 시간적인 여유라도 있다. 그런데 공익사업에 수용되는 부동산은 1차적으로 사업시행자와 협의절차를 거치지만 그것마저도 일방적으로 결정된 보상가액에 협의양도를 할지 재결수용으로 갈지에 대한 선택권 밖에 없다.

따라서 보상지구에 편입되면 절세방안을 강구해야 한다. 보상금을 한 푼이라도 더 받는 것도 중요하지만 세금을 한 푼이라도 덜 내는 것도 보상금 증액만큼 중요하다.

상담자처럼 보상금으로 60억원을 받았는데 세금으로 납부한 금액이 38억5000만원이라면 보상금 대비 무려 64%를 세금으로 납부한 셈이다.

공익사업으로 수용되더라도 양도소득세는 내야 한다. 그런데 보상종류에 따라 양도소득세를 감면해 준다. 현금보상은 산출세액에 10%를, 채권보상은 15%를 감면해 준다. 채권보상을 받으면서 3년 만기 채권으로 받으면 감면율은 30%로 5년 만기채권은 40%로 올라간다. 또한 일정요건이 되는 경우 사업지구 내에 대토를 조성해서 토지로 보상해 주는 경우가 있다. 대토로 보상을 받으면 40%로 세액을 감면받거나 과세이연(해당 양도소득세를 대토로 받은 토지를 양도할때까지 이연하여 납부)을 받을 수도 있다. 또한 8년 이상 자경한 농지나 대토요건을 충족한 농지 등은 전액 감면이 된다.

그런데 양도소득세는 비과세받는 세액은 한도가 없으나 감면 받을 수 있는 세금은 한도가 있다. 1년에 받을 수 있는 감면한도는 1억원으로 제한되어 있다. 또한 5년 동안 받을 수 있는 감면한도는 총 2억원이다. 따라서 수용대상 토지가 여러 필지일 경우 감면한도액을 초과한다면 양도시기를 연도를 달리 해서 감면세액을 늘리는 것도 좋은 절세방법이다.

공익사업으로 수용되는 경우 비사업용토지로 중과세 대상인 토지에 대해서도 혜택을 준다. 사업용으로 사용할 기회를 박탈당한 것이니 당연히 혜택을 주어야 한다. 다만 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지에 대해서는 무조건 사업용으로 인정된다,

1세대1주택 비과세를 적용할 때에도 보유 및 거주기간에 불구하고 사업인정고시일 이전에 취득한 주택은 비과세를 해준다. 또한 잔여 주택과 부수토지도 5년 이내에 양도하면 비과세를 받을 수 있다.

주의해야 할 사항은 보상금을 받으면 어차피 자녀들에게 현금으로 얼마간 증여를 해준다. 만일 자녀들이나 가족들에게 보상금을 증여해 줄 것이라면 수증자를 최대한 늘려서 증여를 해주되 증여세를 자진신고 하기를 권한다. 증여세는 무신고일 경우 부과제척기간이 15년이라서 나중에 증여사실이 적발될 경우 가산세가 본세보다 많은 경우도 생긴다. 사업시행자에게 보상을 받아서 현금으로 주는 것 보다 수용대상 부동산을 사전에 증여를 해서 보상을 받는 것도 절세방안이 될 수 있다.

그러나 사업인정고시일로부터 2년 이내에 특수관계자 간에 증여는 이월과세나 부당행위계산 부인을 당할 수 있고 증여시기, 증여가액을 잘못 했을 경우 세부담이 늘어날 수도 있다. 또한 간접보상이라고 할 수 있는 이주자택지나 생활대책용지를 분양받을 수 있는 자격까지도 고려해야 하므로 공익사업 수용을 전문적으로 하는 세무사에게 업무를 맡길 필요가 있다.

안수남 세무법인 다솔 대표