안수남 세무법인 다솔 대표
안수남 세무법인 다솔 대표

나황당 씨는 화가인 아내가 작업실로 사용할 수 있도록 집근처에 오피스텔 1채를 취득했다. 매수당시 세입자가 있었는데 6개월 후 계약기간이 끝나면 비워준다고 해서 계약을 체결했다. 매매가액은 2억3000만원이었으나 전세금 1억9000만원을 승계받아서 취득했으므로 현금은 4000만원밖에 지급되지 않았다.

40년 전에 구입해서 거주해온 단독주택이 낡아서 수리해야 일이 잦아졌다. 홍대 주변상권이 발달하면서 조용하던 주변이 소란스럽기도 하였다. 주택 가격도 많이 올라서 노년에 편하게 살기를 원하는 아내의 소망도 들어줄 겸 단독주택을 처분하고 아파트를 취득했다. 주택을 양도하고 받은 중도금으로 아파트 잔금을 치를 수 있고 두 달 정도 인테리어 공사도 해야 해서 주택 잔금 전에 아파트를 먼저 취득했다. 일시적으로 2주택은 비과세에 문제가 없다고 해서 아파트를 미리 취득한 것이다.

3개월쯤 지나서 세무서로부터 안내문이 송달되었다. 내용은 1세대 1주택 고가주택으로 납부한 양도소득세 신고가 잘못되었다는 것이다. 6개월 전에 구입한 오피스텔이 주택으로 판명되어 1세대 3주택자에 해당되고 따라서 중과세대상이라는 것이다. 추가로 나온 양도소득세가 10억원이 넘었다.

세상에는 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 종종 있다. 현금 4000만원 들여서 취득한 오피스텔 한 채 때문에 25배가 넘는 양도소득세가 과세되었다. 다주택자 중과세 제도가 투기수요를 막기 위해 도입되었을 텐데 화가인 아내 작업실로 마련해 주기 위해 구입한 오피스텔이 어떻게 투기 목적이라고 하는지? 주택을 처분하고 아파트를 구입했더라면 아무 문제없을 것을 인테리어 공사를 위해 두 달 먼저 아파트를 취득한 것이 왜 투기거래인지? 나황당 씨는 납득할 수 없었지만 일단 과세된 양도소득세를 납부하고 억울함을 구제받기 위해 소송하기로 했다.

오피스텔이 최근 투자부동산으로 급부상하고 있다. 아무래도 다주택자에 대한 규제에서 벗어나 있기 때문일 것이다. 오피스텔은 각 세법마다 다르게 취급하고 있으므로 자칫하면 낭패를 당할 수 있으므로 살 때 팔 때 보유할 때 세심하게 주의할 필요가 있다.

우선 양도소득세 비과세 또는 중과세 규정을 적용할 때에는 실제 사용 용도대로 판단한다. 즉 주거용으로 사용되면 주택이 되고 업무용으로 사용되면 비주거용건물이 된다. 주택임대사입자로 등록을 했거나 거주자가 주민등록을 전입한 경우 또는 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 등은 객관적으로 거주용으로 사용되므로 주택으로 본다. 주의할 점은 주거용으로 사용하다가 일시적으로 공가상태에 있다가 다시 주거용으로 계속 사용한 경우 공가상태를 무엇으로 볼 것인지가 문제다. 국세청 집행기준에서는 오피스텔이 공가상태에 있을 경우에는 주거용으로 용도변경을 하지 않았다면 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있다. 그러나 최근에 신축하는 오피스텔 중 주거를 위해 신축하는 오피스텔은 아파트나 다름없이 시설을 한다. 오피스텔에 화장실과 샤워시설 이외에 붙박이장, 씽크대, 신발장은 물론 가스레인지, 냉장고, 세탁기까지 빌트인으로 시설하여 분양한 오피스텔이 많아지고 있다.

조세심판원이나 법원에서도 최근에 일시적으로 공실상태인 오피스텔에 대해 건물의 구조나 기능, 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물인 경우에는 일시적으로 공실상태에 있더라도 이를 주택으로 보아야 할 것이라고 판시하고 있다.

일반사업자로 등록하여 부가가치세를 납부하거나 특약사항에 임차인은 위 부동산에 전입할 수 없다고 약정되어 있었다고 하더라도 주택으로 판단하는 데는 영향을 미치지 않는다.

재산세는 주택임대사업자로 등록이 된 오피스텔에 대해서는 주택으로 재산세를 부과하고 있다. 재산세는 시ㆍ군ㆍ구청장이 부과를 하는데 주거용과 비주거용 간에 세액 차이가 크지 않아 실제용도를 조사해서 재산세를 부과하지 못하고 있는 실정이다. 종합부동산세는 선행세목인 재산세가 주거용으로 과세가 되었다면 자동으로 종부세 과세대상이 된다. 조정지역에 1주택이 있고 재산세가 부과되는 1오피스텔이 있는 경우 2주택자로 중과세가 된다. 주택임대사업자로 등록이 되어 있어 합산배제(2018년9월14일 이후 조정대상지역에서 취득한 오피스텔은 합산)되더라도 보유한 1주택은 본인이 거주를 해야 1세대1주택 특례(공제 9억원, 고령자 및 장기보유특별공제 최대80% 공제)를 받을 수 있다. 따라서 주택임대사업자로 등록된 오피스텔 때문에 비거주 1주택의 종부세가 많아질 수 있으므로 늘어나는 세액을 체크해 봐야한다.

2020년 8월12일부터 다주택자에 대해 취득세도 중과세되고 있다. 오피스텔도 주택수에 포함되도록 규정하고 있는데 2020년 8월12일 이후 취득한 오피스텔로 재산세가 과세되면 주택수에 포함된다. 따라서 11일 이전에 취득했거나 12일 이후에 취득했더라도 주택으로 재산세가 부과되지 않았다면 주택 수에서 제외된다.

오피스텔을 취득할 때는 취득시기, 재산세 부과여부와 상관없이 비주거용건물로 취득세가 과세되므로 중과세되지 않는다.

오피스텔은 취득ㆍ보유ㆍ양도 시에 적용되는 세법마다 다르게 취급하므로 각 세법상 주거용으로 판정 시 유불리를 따져보아야 한다. 또한 황당한 과세 사례 중 오피스텔과 관련된 사례가 가장 많다는 사실도 주목해야 한다.

안수남 세무법인 다솔 대표
 

 

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