주택 취득일이 3일 늦어서 3억 원을 환급받은 사례

평소 가깝게 지내던 선배 세무사께서 오랜만에 전화를 주셨다. 양도소득세 신고업무는 거의 안했었는데 처가쪽 친척분이라 못한다고 피할 수도 없어서 양도소득세 신고서를 작성하고 납부서를 전달했다고 한다.

2주택 중과세 대상이라 신고하기 전에 주변 세무사님들과 상의를 해봐도 중과세가 맞다고 하더란다. 납부세액이 3억 원 가까이 되어서 놀랄 줄 알았더니 다행히 팔기 전에 알아본 세금보다 5백만 원 가량 덜 나왔다면서 좋아하더란다.

2~3개월 지나서 재건축아파트는 사고파는 시기에 따라 세금차이가 많이 날 수 있다는 필자의 칼럼을 보고 혹시나 해서 연락을 해 오셨다.

2002년도에 2억 원을 주고 취득한 아파트가 재건축이 되었고 재건축을 하면서 추가 청산금을 3억 원 가량 납부하고 올해 2월에 11억 원에 양도를 하였단다.

양도한 주택 이외에 2017년 9월에 아파트를 취득했는데 재건축이 되었단다. 2020년 말에 완공되어서 입주가 시작되었고 기존 주택을 처분하고 2월에 새 아파트로 이사를 갔단다. 일시적 1세대2주택 비과세특례를 받으려면 신규주택을 취득하고 3년 이내에 양도를 했어야 했는데 3년이 경과해서 양도를 했으므로 비과세도 받지 못하고 오히려 2주택 중과세가 된다고 판단한 것이다.

재건축아파트의 관리처분계획인가일과 종전주택 취득일을 확인해 보니 관리처분일자는 2017년 9월 3일이고, 종전주택 취득일자는 2017년 9월 6일이었다.

이 경우는 2주택자로 중과세가 되는 것이 아니라 1세대2주택 비과세특례가 적용되어서 양도소득세가 3백만 원 미만 밖에 나오지 않는다.

1주택자가 다른 1주택을 취득하여 일시적 1세대2주택 비과세 특례를 받으려면 법에 정한 연장사유가 되지 않는 한 3년 이내에 양도하여야만 한다. 그런데 1주택자가 재개발 또는 재건축조합원입주권을 취득한 경우는 비과세특례 요건이 달라진다. 조합원입주권을 취득하고 3년 이내에 양도를 할 경우에는 일시적 1세대2주택 비과세특례와 동일하게 비과세특례를 받을 수 있다. 만일 3년을 경과한 경우라면 재건축된 주택에 입주해서 1년 이상 거주를 하고 준공일로부터 2년 이내에 종전주택을 처분하면 조합원입주권을 실수요목적으로 취득한 것으로 보아 비과세특례를 적용받는다. 위 사례의 경우 주택이 멸실되기 전에 거래하였으므로 주택을 사고 팔았지만 법적으로는 관리처분계획인가일 이후의 거래이므로 조합원입주권을 사고 판 것이 된다. 따라서 비과세요건도 달라져서 오히려 종전주택 양도기한 3년을 적용받지 않고 실수요목적 요건에 해당되어 비과세 특례가 적용된 것이다. 위 사례는 주택거래시기가 3일 늦어서 납부한 양도소득세 3억 원을 환급받은 사례다.

주택 양도가 3일 늦어서 2억원을 추징당한 사례

중소기업을 경영하는 황 사장은 취득 후 20년간 거주한 아파트를 처분하면서 부동산카페에서 세무 상담을 받았다. 카페회원수가 수십만 명이나 되는데 회원들이 게시하는 세무 상담에 꽤 수준 높은 답변들이 나오는 걸 보고 믿을 수 있다고 판단하고 본인 사례를 올렸다.

3일도 안되어 답글이 10개가 넘게 올라왔다. 결론은 장기임대주택으로 구청과 세무서에 임대사업자로 등록이 되어 있고 임대개시 당시 공시가격이 6억 원 이하라서 의무임대기간 5년만 채우면 2년 이상 거주한 주택은 비과세특례를 받을 수 있다는 요지로 정리되었다.

한 답변자는 2019년 2월 이후 갱신계약하면서 임대료 상한율 5%를 준수했는지도 체크해 보라고 조언을 해주었다.

답글에 올라온 체크사항을 모두 확인해 보고 양도하는 주택이 비과세요건을 모두 충족했다고 판단했다. 세무전문가에게 유료상담을 안하고 부동산카페에서 상담받기를 잘 했다는 생각을 하였다. 주택을 처분하고 비과세되는 9억 원 이하의 주택은 세무신고도 할 필요가 없다고 해서 양도소득세 신고도 하지 않았다.

4개월쯤 지나서 세무서로부터 연락이 왔다. 귀하는 양도소득세 과세대상이므로 양도소득세 기한 후 신고라도 해서 가산세를 감면받으라는 내용이었다.

세무서 담당자를 만나서 비과세가 적용되지 않는 이유를 물었다. 담당공무원은 황 사장이 양도한 아파트는 재건축사업이 진행 중인 아파트인데 관리처분계획인가가 나고 3일 후에 양도를 하였기 때문에 주택을 양도한 것이 아니라 조합원입주권을 양도한 경우에 해당된다는 것이다. 장기임대사업자로 등록된 임대주택을 보유한 경우 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에는 비과세를 받을 수 있는데 조합원입주권 상태에서는 비과세를 적용받을 수 없다는 것이다. 세상에 이런 법이 어디 있냐고 따졌지만 억울하면 양도소득세 고지서를 받고 불복하라고 했단다.

황 사장의 경우 국세청 유권해석상 비과세를 받을 수 없다. 조합원입주권에 대한 비과세특례는 주택과 다르게 규정하고 있다. 즉 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 않아야 한다. 다만 일시적 1세대2주택 비과세특례가 적용되는 주택을 보유한 경우나 조세특례제한법상 감면대상 주택으로 비과세 규정 적용시 주택 수에 포함되지 않는 일부 주택만 예외가 인정된다.

장기임대주택을 보유한 상태에서 2년 이상 거주한 주택을 관리처분 전에 주택으로 처분하면 비과세를 받을 수 있는데 관리처분 후 조합원입주권 상태에서 처분하면 비과세를 받을 수 없다는 국세청 유권해석은 불합리하다고 생각한다.

허나 부동산카페 같은 곳에서 비전문가에게 상담을 받다보면 국세청유권해석이나 판례 등까지 꼼꼼하게 따져서 상담이 이루어지진 않는다.

재개발ㆍ재건축과 관련된 비과세ㆍ중과세판단, 양도소득세 계산 분야는 세무사나 다른 전문가들도 어려워하는 분야이다. 인터넷 카페같은 곳에서 책임 없는 조언을 받고 판단하는 것은 대단히 위험한 일이다.

위 사례는 오히려 3일 늦게 처분해서 양도소득세를 2억 원가량 추징당한 사례이다. 재개발ㆍ재건축사업과 관련된 세무 상담은 반드시 유료로 방문상담을 진행하되 최소한 세 명의 전문가를 만나보기를 권한다.

안수남 세무법인 다솔 대표