부동산을 양도할 경우 양도가액과 취득가액은 거래당사자 간에 주고받은 금전가액이 되므로 교환 등 특별한 경우가 아니면 양도가액과 취득가액 산정에 아무런 문제가 없다. 그러나 상속ㆍ증여로 얻은 재산은 무상으로 이전받는 것이기에 금전거래가 수반되지 않아서 법에서 정한 방식으로 평가한 가액을 취득가액으로 삼을 수밖에 없다. 따라서 상속ㆍ증여받은 재산이 어떻게 평가되느냐에 따라 상속ㆍ증여시 부담해야 할 상속세와 증여세가 달라지고 차후에 당해 재산을 처분할 경우 양도소득세에도 영향을 미친다.

ㅁ 시가평가원칙

상속ㆍ증여재산은 시가로 평가하는 것을 원칙으로 한다. 시가란 불특정다수인 간에 자유로이 거래가 이루어진 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는데 상속개시 또는 증여당시의 시가를 파악하는 것은 쉽지 않다. 따라서 세법에서는 상속개시일 전후 6개월(증여는 증여일 전 6개월부터 후 3개월)까지 기간(이하 '평가기간'이라 한다) 이내 매매가액, 감정가액, 공매ㆍ경매가액, 수용가액이 있는 경우에는 그 금액은 시가로 인정하고 있다. 이 경우 매매가액은 상속․증여받은 재산의 거래가액을 말하고, 감정가액이란 상속증여받은 재산을 2개 이상의 감정평가기관이 평가한 평균가액을 말하되 기준시가가 10억원 이하인 부동산은 1개 감정가액도 시가로 인정된다. 또한 당해 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액이나 감정가액 등(이하 '유사매매사례가액'이라 한다)도 평가기간내의 신고일까지의 가액이라면 시가에 포함된다. 또한, 평가기간을 벗어났더라도 상속개시일ㆍ증여일 전 2년 이내로부터 상속세ㆍ증여세 법정결정기한(신고기한 경과 후 상속은 9개월, 증여는 6개월을 말함)까지의 매매가액이나 감정가액, 유사매매사례가액 등이 있다면 그 가액을 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정되는 경우 시가로 볼 수 있다.

ㅁ 시가가 없는 경우 보충적 평가

시가를 알 수 없는 상속ㆍ증여재산은 보충적 평가가액으로 평가할 수밖에 없다.

토지는 개별공시지가로 하고 건물은 국세청장이 고시한 기준시가로 하되 국세청장이 지정하는 지역에 소재하는 구분소유하는 상업용건물 또는 오피스텔은 토지와 건물 가액을 일괄고시한 국세청장의 고시가액으로 한다. 주택은 공시된 공동주택가격 또는 개별주택가격으로 평가한다. 보충적 평가방식으로 평가한 가액들은 일반적으로 시가와 대비해서 기준시가로 부르기도 한다.

ㅁ 상속ㆍ증여재산 평가와 절세전략

상속ㆍ증여재산에 대한 평가액은 당장 상속세와 증여세를 산정하는 기준이 되는 가액이므로 상속세와 증여세 부담에 중대한 영향을 미친다. 상속ㆍ증여받은 재산을 처분하면 양도소득세를 과세받아야 되는데 양도차익을 계산할 때 취득가액은 상속ㆍ증여시 평가한 가액(단, 세무서장의 상속․증여세를 결정경정한 가액이 있었다면 그 가액)이 된다. 따라서 상속ㆍ증여 시 평가액이 낮으면 상속세ㆍ증여세 부담은 줄어들지만 나중에 처분시 양도소득세 부담이 늘어난다. 아파트와 같이 공동주택의 경우에는 유사매매사례가액이 있어서 대부분 시가로 평가될 수 있지만 단독주택이나 토지, 건물등은 감정가액이 존재하지 않을 경우 기준시가로 평가한 가액이 상속ㆍ증여재산가액이 된다. 기준시가에 의한 평가액은 토지의 경우 시가 대비 50% 이하로 평가되는 사례도 있고 상가 등은 50~60% 정도로 시가에 크게 못미친 가액으로 평가되기도 한다. 한편 상속ㆍ증여재산에 대해서는 일정금액 공제를 한 금액을 과세표준으로 삼는다. 부부간 증여는 6억원을 공제받을 수 있고 상속의 경우에도 기본 5억원부터 배우자가 있을 경우 최소 10억원까지는 상속세가 없다. 부부 간에 증여를 하거나 상속이 이루어진 경우 상속세와 증여세가 없거나 적다고 하여 무조건 기준시가로 상속ㆍ증여가액을 낮게 신고를 하면 나중에 양도차익이 많아져서 양도소득세 부담이 늘어난다. 이럴 경우에는 오히려 평가기간 내에 감정평가를 해서 상속ㆍ증여재산가액을 높여서 신고하는 것이 양도소득세를 절세할 수 있다. 상속받은 재산을 상속개시일로부터 6개월 이내에 처분할 경우 양도가액이 상속재산 평가액이 되고 상속재산 평가액이 취득가액이 되므로 결국 양도차익은 0이 되어 양도소득세는 과세되지 않는다. 처분시기를 조절하여 상속세부담과 양도소득세 부담을 조절하여 절세할 수도 있다.

ㅁ 꼬마빌딩, 나대지 등 상속ㆍ증여시 주의사항

꼬마빌딩이나 나대지, 잡종지, 임야, 농지의 경우에는 기준시가로 평가한 가액이 시가와 차이가 많이 난다. 2019년 2월부터는 평가방법의 일부가 변경되어 상속이나 증여시 평가기간 내에 시가가 없더라도 평가기간 경과 후 법정결정기한 내에 시가로 볼 수 있는 매매가액이나 감정가액이 있는 경우 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정되면 시가로 포함된다.

따라서 고가의 상업용 건물이나 나대지 등을 기준시가로 평가하여 상속ㆍ증여재산을 신고하더라도 국세청에서 법정결정기한 내에 감정평가를 해서 상속ㆍ증여재산가액을 변경하여 과세하는 경우가 있으므로 주의하여야 한다. 평가기간을 벗어나서 국세청이 감정평가를 적극적으로 한 금액으로 신고당시 평가액을 부인하는 것은 법적안정성과 예측가능성을 침해하는 불합리한 점은 있지만 선택적으로 감정평가가 이루어지므로 이런 부동산을 상속ㆍ증여받는 경우 전문가의 사전상담을 받기를 권한다.

안수남 세무법인 다솔 대표