2016년 12월 중순쯤에 70대 후반의 할머니와 딸이 필자의 사무실을 방문했다. 계약서를 보니 순간적으로 가슴이 철렁했다. 양도가액은 74억원이나 되는데 계약일자와 잔금일자가 2016년 11월 20일로 같은날이었다. 일반적으로 이러한 계약조건은 매수자가 반드시 사야하는 부동산일 경우이다. 과수원으로 사용되고 있었는데 연접한 골프장에서 꼭 확보해야 할 토지였다. 1년동안 가격협상 끝에 당초 제시한 금액보다 10억원이나 더 올려서 거래가 성사된 것이다. 매수자는 매매대금 전액을 준비해 와서 계약 당일 약정금액을 모두 지급하고 소유권 이전등기까지 당일 마쳤다. 양도 후에 세무사를 찾아 갔더니 양도소득세가 무려 34억원이나 나와서 해결책을 찾아보려고 필자를 찾아 왔다. 이 거래는 세무상으로는 최악의 거래라고 할 수 있다.

첫째는 양도소득세는 양도시기가 중요한데 이 부분을 전혀 고려하지 못했다. 양도시기에 따라 적용 세법령이 달라지고 보유기간에 따라 세율이나 장기보유특별공제 금액이 달라지는 등 세부담액에 가장 많이 영향을 미친다. 이 거래의 경우 잔금을 40여일만 늦춰 받았어도 양도소득세가 10억원이나 줄었다. 비사업용토지의 경우는 장기보유특별공제를 받지 못했는데 그해 12월 2일에 공제가 가능하도록 세법이 개정되어 2017년 1월 1일 양도한 부동산부터 공제를 받을 수 있었다. 계약체결 전에 세무전문가와 상담을 받았더라면 양도시기를 2017년 1월 1일 이후로 약정해서 10억원의 양도소득세를 절세할 수 있었다.

두번째 문제점은 위 토지 지상에 있는 사과나무ㆍ배나무 등 5500주 정도 과수목이 있었는데 양도가액 74억원에 일괄 계약을 했다. 일반적으로 토지와 지상에 있는 임목을 함께 거래했을 경우 임목은 토지에 부수해서 거래가 되므로 양도가액에 포함된다. 이 사례처럼 가치있는 수목이나 과수목을 토지와 함께 거래하면서 거래가액을 구분해서 거래한 경우에는 수목이나 과수목은 양도소득세 과세대상에서 제외된다. 다행히 양도소득세 신고 전에 확인되어 감정평가를 받아 약 5억원 정도를 줄였다.

세번째 문제는 양도시 양도소득세 절세 플랜은 있는지, 연로자가 보유한 부동산의 경우 양도 이후 증여나 상속에 대비한 절세방안도 함께 검토되어야 했다. 이 토지는 남편으로부터 20년 전에 상속을 받았는데 본인이 40%를 소유하고 자녀 4명이 60%를 소유하였다. 양도하기 전에 자문을 받았더라면 사전 증여를 통해 양도소득세도 6억원 이상 절세 할 수 있었고 추후 본인의 상속세도 줄일 수 있었다.

부동산을 처분할 경우 어떻게 거래해도 부담하는 세금이 달라지지 않는 경우도 있지만 위 사례처럼 어떻게 거래하느냐에 따라 부담하는 세금에 차이가 날 수 있다.

이번 호부터는 부동산 거래시 주의할 사항을 살펴보기로 한다.

양도시기는 부동산의 경우 세부담에 가장 영향을 많이 미치므로 반드시 전문가의 도움을 받아 양도시기를 정할 필요가 있다. 매매의 경우 양도시기는 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른날이다. 일반적으로는 잔금이 수수되고 소유권이전등기가 이루어지므로 잔금지급일이 양도일이 된다. 잔금지급 전이라도 소유권이 먼저 이전되면 등기접수일이 양도일이 된다. 특히 연말 연시에 거래가 이루어지는 경우에는 개정세법 적용여부에 따라 유불리가 달라지므로 양도시기 선택을 잘해야 한다.

일반적으로 부동산은 토지와 건물을 동시에 취득해서 동시에 양도를 한다. 대표적으로 아파트나 상가 등은 기존에 건축된 상태에서 거래가 이루어지므로 취득가액과 양도가액을 모두 일괄거래한다. 부동산 중에는 취득시기가 다르거나 사업용과 비사업용토지를 함께 거래하는 경우가 있는데 이럴 경우에는 아파트처럼 일괄로 거래하면 안된다. 여러 종류의 부동산을 함께 거래할 때 거래가액을 일괄해서 거래하는 것보다 자산별로 구분해서 거래하는 것이 유리할 때가 많다. 토지를 먼저 취득해서 건물을 신축한 경우에 일반적으로 토지와 건물가액을 일괄하여 계약서를 작성한다.

양도소득세는 자산별로 양도차익을 계산해야 하므로 토지와 건물 구분해서 차익을 계산한다. 따라서 계약서에 토지와 건물가액을 구분하지 않고 일괄로 작성하는 경우와 토지가액 따로 건물가액 따로 구분해서 거래한 경우 양도소득세 부담세액이 달라진다. 특히 매수자가 취득 즉시 건물을 멸실할 경우 건물에 대한 부가가치세를 공제받지 못하므로 토지와 건물가액을 어떻게 구분하느냐에 따라 양도소득세 뿐 아니라 부가가치세까지 차이가 난다.

또한 모텔이나 호텔, 예식장처럼 시설장치와 집기비품도 함께 거래되는 경우 시설장치나 집기비품은 양도소득세 과세대상이 아니고 사업소득세 과세대상이므로 어떻게 구분거래를 하느냐에 따라 세부담이 달라진다. 그렇다면 자산별 거래가액을 어떻게 구분해야 할까? 세법마다 구분거래 기준이 있으므로 전문가의 도움을 받아 가장 절세되는 금액으로 나누어서 거래할 필요가 있다.

양도시기 문제, 자산별 구분거래 등은 양도소득세나 부가가치세 부담에 영향을 미치므로 계약 하기 전에 반드시 전문가의 도움을 받아 결정해야겠다.

안수남 세무법인 다솔 대표