중소기업을 운영하고 있는 박사장은 3년 전에 80세가 넘으신 아버지께서 건강이 극도로 나빠지자 형제간들하고 상속세 문제로 가족회의를 했다. 회의 결과 150억원 상당의 건물을 처분하기로 했다. 처분해서 양도소득세를 내고 남은 돈은 아버지 병원비와 부모님 생활비로 10억원 정도를 현금으로 남겨두고 5남매가 균등하게 나누어 갖기로 했다. 부모님께서 거주하고 있는 아파트는 아버지 사망 후 어머니가 상속을 받기로 했다. 이후 아버지는 3년 정도 투병 생활을 하시다가 사망하셨다. 상속개시일로부터 2년 이내에 5억 이상 부동산 처분대금은 사용처를 밝혀야 하지만 2년이 경과하면 사용처를 입증할 필요가 없다고 해서 안심을 했다.

상속세 신고 후 지방국세청에서 상속세 세무조사가 나왔다. 첫번째 확인사항은 사망하기 3년 전에 처분한 건물 처분대금의 사용처였다. 돌아가신 아버지의 예금거래 내역 중 일정금액 이상에 대해서는 사용처 추적이 진행되었다. 결국 3년 전에 아버지 건물을 처분해서 형제들 간에 나누어 가진 현금은 모두 사전 증여로 보아 가산세를 포함해 증여세를 추징당했다. 또한 증여받은 날로부터 사망일까지가 일정기간(상속인은 10년, 상속인이 아닌자는 5년)이 경과되지 않아 다른 상속재산과 합산하여 높은 세율의 상속세까지 추징당했다.

박사장 등 상속인은 투병 중인 아버지의 부동산 처분 시기를 잘못 선택하여 최악의 세금폭탄을 맞은 것이다. 양도 후 현금을 증여받은 다음 증여세 신고도 하지 않은 채 상속이 이루어졌기 때문에 양도소득세와 증여세(무신고 무납부 가산세까지 포함), 그리고 상속세까지 부과받았기 때문이다. 박사장네 사례에서 보듯이 고령자가 보유한 부동산은 절세계획을 잘 수립하여야 한다.

부동산 상태로 증여받은 후 처분할 것인지? 상속받은 다음에 처분할 것인지?

증여를 받거나 상속을 받은 후 처분한다면 증여가액이나 상속가액은 어떻게 평가를 할 것인지? 수증자나 상속인은 누구로 할 것인지? 증여나 상속을 받은 후 언제 처분할 것인지?

양도ㆍ증여ㆍ상속 조합에 따라 세부담은 큰폭으로 차이가 난다. 특히 연로자가 고액의 부동산을 처분할 경우에는 양도소득세만 고려할 것이 아니라 향후 상속세까지 대비한 절세계획을 세워야 한다.

농사를 짓는 장농부는 10년 전에 아버지 사망으로 고향에 농지를 형제 4명과 함께 공동으로 상속을 받았다. 혁신도시가 들어오면서 상속농지가 수용당할 것이라고 소문나기 시작했다. 주변에서 하는 얘기들은 부재지주들은 세금이 많다고도 하였다. 오랫동안 농사를 짓고 있는 장남에게 소유권을 넘겨서 보상을 받는 것이 유리하다고 해서 매매형식으로 장남명의로 소유권을 이전했다. 명의 이전 후에 1년도 안되어서 보상금이 나왔다. 보상받은 후 양도소득세를 내려고 하니 오히려 4형제 명의로 보상받았을 때 보다 2배나 많아졌다. 잘못 알고 있는 세금상식으로 절세하려다가 세금폭탄 맞은 대표적 사례다.

매매 직전에 가족간에 소유권을 변경하는 것은 여러가지를 고려해야 한다. 사례처럼 막연히 부재지주라서 세금이 많을 것이라고 잘못 알고 소유권 변경(매매 또는 증여를 원인으로)하면 소유권 이전에 따른 세금이 발생하고 보유기간도 새로이 시작되어 장기보유특별공제율과 세율이 달라질 수 있다. 또한 최종 매도후 매도 대금의 귀속에 따라 세부담이 달라질 수 있어서 혹을 떼려다 혹을 붙을 수도 있다. 전문가의 도움을 받아서 유불리를 따져본 다음에 매매 전에 명의변경할 것인지를 검토해야 한다.

앞 두 사례에서 보았듯이 양도소득세와 증여세 및 상속세는 서로 밀접한 상관관계가 있다. 따라서 부동산 종류에 따라, 시간적 여유, 가족관계, 자금조달능력 등에 따라 부동산을 처분하기 전에 절세방안을 세울 수가 있다. 이러한 종합적인 절세계획은 경험이 축적된 전문가의 상담을 받아서 실행하는 것이 무엇보다 중요하다 하겠다.

안수남 세무법인 다솔 대표