안수남 세무법인 다솔 대표
안수남 세무법인 다솔 대표

주택을 거래할 경우에는 일반 부동산보다 훨씬 꼼꼼하게 챙겨봐야 한다. 우선 1세대1주택이라서 비과세 되는 줄 알고 처분했다가 비과세 요건을 충족하지 못했을 경우 세부담은 크게 늘어난다. 만일 다주택자로 중과세라도 받게 될 경우에는 대부분의 차익이 세금으로 추징된다.

필자는 1세대1주택으로비과세 되는줄 알고 처분했다가 비과세가 안되어 세금폭탄을 맞는 사례를 수없이 보았다. 그 중에 가장 많이 발생하는 황당한 과세 사례를 살펴본다.

◆ 위장으로 세대를 분리하였다가 적발된 사례

부모와 미혼인 자녀가 함께 거주하면서 각각 1주택을 보유할 경우 일시적 2주택 비과세 특례에 해당되지 않으면 먼저 처분한 주택은 과세가 된다. 양도하는 주택이 조정대상지역에 소재할 경우에는 다주택자로 중과세된다. 미혼인 자녀가 30세 이상이거나 일정금액 이상의 소득이 있는 경우에는 세법상 독립세대를 구성할 수 있다. 세법상 세대분리 요건을 인정해 준다는 점을 이용해서 위장으로 세대를 분리하여 각각 1세대1주택으로 만들어서 주택을 처분하고 비과세라고 판단해서 양도소득세를 신고하지 않는 경우가 있다. 세무서는 주택을 거래하기 전에 세대분리를 하고 처분한 경우 세무조사를 통해 사실 여부를 체크한다. 부모와 자녀가 사실상 함께 거주하면서 주민등록만 형식적으로 세대분리를 해 둔 경우는 1세대2주택자에 해당되어 다주택자로 중과세된다. 만일 이 사례처럼 부모와 미혼인 자녀가 각각 1주택을 소유하고 자녀가 세대분리 요건이 된다면 형식적으로 주민등록만 세대분리를 하지 말아야 한다. 실제로 자녀가 부모와 생계를 달리하여서 각각 1주택을 소유하는 것이 비과세요건을 완전하게 충족할 수 있다.

◆양도하는 주택이 비과세대상이라고 해서 거래가액을 높여서 계약서를 작성하지 마라

2006년 말까지만 해도 부동산에 대한 양도소득세는 기준시가로 계산하였다. 취득시 부담하는 취득세와 등록세(현재는 취득세로 통합됨)를 적게 내기 위해 일명 다운계약서가 유행했다. 2007년 1월 1일부터 부동산도 실지거래가액 과세원칙으로 변경되고 부동산등기부에 실지거래가액을 등재되면서 거래가액을 다운해서 작성하는 관행은 점차 사라지고 있다. 취득시 취득세 부담을 줄이기 위해 취득가액을 낮추어서 거래하면 추후 양도시 양도소득세를 다운한 금액만큼 더 내기 때문이다. 그런데 아직도 가끔 실지거래가액대로 거래하지 않는 사례가 있다. 1세대1주택자로 부터 주택을 취득하여 건물을 신축하여 판매하는 건설업자들이 세금을 줄이기 위해서 거래가액을 높여서 소유권 이전등기를 하고 있다. 매도자는 1세대1주택이라서 9억원까지는 양도소득세가 비과세되므로 실제 거래가액은 6억원인데 소유권 이전 등기시에는 거래가액을 8억원으로 2억원을 높여서 등기이전을 하더라도 매도자는 양도소득세 부담이 없다. 이렇게 양도하는 부동산의 거래관련 세금이 비과세되거나 감면되는 경우 거래가액을 허위로 높여서 매수자의 세금을 탈세하는데 악용하는 사례를 방지하기 위한 세법규정이 2011년도에 신설되었다. 비과세ㆍ감면세액 중 업(Up)또는 다운(Down)하여 허위로 거래가액을 신고한 경우에는 그 금액만큼 비과세나 감면을 받을 수 없다. 예를들어 1세대1주택으로 양도소득세가 2억5000만원인 비과세되는 주택을 사례처럼 2억원을 높여서 거래가액을 허위로 신고한 경우라면 2억원은 비과세가 배제되고 5000만원만 비과세를 받을 수 있다.

따라서 양도되는 부동산이 비과세되거나 감면되더라도 매수자의 요청으로 거래가액을 허위로 신고하였다가 적출되면 세금 폭탄을 맞는다.

◆ 계약당시에는 주택이었으나 잔금일에는 주택이외의 용도로 용도변경

주택 거래에 대한 규제가 심하다보니 주택 상태에서 계약을 하고 잔금을 지급할때에는 주거이외 용도로 용도변경하거나 주택을 멸실하고 나대지만 소유권 이전등기를 하여 주택 거래에 대한 불이익을 피해 보려는 사례가 늘고 있다. 특히 주택을 매수하는 경우에는 대출이 규제될 뿐 아니라 다주택자에 해당될 경우 취득세도 중과세된다. 따라서 매수자는 주택을 멸실하고 건물을 신축할 경우 매수하는 주택때문에 불이익이 발생하므로 매수자는 잔금을 지급하기 전에 주택을 용도변경하거나 멸실을 요구한다. 이 경우 양도자가 1세대1주택 비과세 대상일 경우도 있고 다주택자로 중과세 대상일 수도 있다. 양도소득세는 원칙적으로 양도일(매매의 경우는 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른날)을 기준으로 판단한다. 따라서 계약일 현재 주택과 부수토지를 양도를 했는데 양도일 현재는 주택이외의 용도로 변경하거나 주택을 멸실한 경우 주택과 부수토지의 양도로 볼 수 없다. 그러나 비과세요건을 충족한 주택을 양도하면서 매수자의 요구에 의해 매수자가 비용을 부담하여 주택이 용도변경되거나 멸실된 경우라면 예외적으로 계약일을 기준으로 비과세 요건을 판단해 준다. 다주택자 중과세 규정도 양도일 현재는 주택이 용도변경 되었거나 주택이 멸실된 경우라고 하더라도 주택의 양도로 보아 중과세 될 것인지는 다음사항을 고려하여 판단한다.

매매당사자 사이의 의사, 매매의 목적, 매매의 필요성, 매매 계약서의 내용, 매매에 따른 부동산의 이전경위 등을 종합하여 합리적으로 판단한다. 따라서 비과세 규정은 요건이 단순하지만 중과세 규정은 제반사항을 고려하여 판단해야 하므로 전문가의 도움을 사전에 반드시 받기를 권한다.

안수남 세무법인 다솔 대표
 

 

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