주택에 대하여 비과세와 중과세 규정에서 제일 중요한 부분은 주택수 계산이다. 1세대가 가진 주택이 몇채인지를 판정할 때 아파트나 연립주택. 단독주택 등은 다툼의 여지가 별로 없다. 그런데 주거형태의 발달로 생겨난 도시형생활주택, 주거형오피스텔, 생활형숙박시설 등과 같은 건축물은 주거용으로 사용되는 경우 주택으로 보아야 할까 아닐까?  

주택으로 신축되었지만 휴양시설로 사용되는 펜션은? 다세대주택과 다가구주택의 차이점은? 주택수 계산에서 주택으로 간주되는 조합원입주권과 분양권의 범위는? 비과세와 중과세를 적용함에 있어서 주택수에서 제외되는 특례주택 등으로 인해 주택수 계산이 가장 난해하다.

1세대 1주택인 경우에는 비과세를 적용받거나 최소한 장기보유특별공제를 적용받고 일반세율이 적용된다. 만일 보유하고 있는 다른 부동산이 주택수에 포함될 경우 2주택자로 비과세를 받지 못할 뿐 아니라 자칫 다주택자로 중과세대상이 될 경우 장기보유특별공제도 받지 못하고 지구상에  최고인 82.5%의 세율이 적용되면서 가산세까지 부과될 경우 양도차익 전체를 고스란히 세금으로 내야한다. 보유하고 있는 부동산 중 거래시 주의해야 할 부동산에 대해 알아보자

◆ 오피스텔

오피스텔은 업무를 주로하며, 분양 또는 임대하는 구획의 일부에서 숙식을 할 수 있는 건축물을 말한다. 건축법상으로는 업무시설로 분류되어 있고 주택법상으로는 준주택으로 분류된다.  오피스텔을 분양하면서 가장 많이 사용하는 광고 문구가 오피스텔은 주택이 아니라서 규제를 받지 않는다는 것이다. 취득세도 중과세를 받지 않고 분양받을때 선매청약통장도 필요없다고 한다. 또한 최초로 신규분양을 받아 사업용으로 사용할 경우 건물분에 대한 부가가치세를 환급받는다는 것이다. 그러다보니 대부분의 일반인들은 오피스텔은 주택이 아니라고 인식하고 있다. 

주택을 거래하면서 황당한 과세사례 1위가 오피스텔 보유자들에게서 발생한다. 오피스텔은 분양할 당시에는 업무시설로 분류된다. 이후 실제 사용용도에 따라 세법상 주택 여부가 달라진다. 즉 실제 주거용으로 사용되면 주택으로 취급받고 업무시설로 사용되면 주택에서 제외된다. 세법에서 주택은 허가여부나 공부상의 용도에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있기 때문이다.  

그런데 오피스텔 보유자 중 최초 분양받아서 부가가치세를 환급받은 경우 실제 사용용도에 불구하고 일반사업자를 유지하고 있는 소유자가 있다. 최초 분양 받을 당시 부가가치세를 환급받았더라도 세입자가 업무용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용하면 환급받은 부가가치세를 반환해야 한다. 환급받은 부가가치세를 반환하지 않기 위해 세입자에게 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고하였을 경우 외견상 업무용이라 할 수 있다. 그러나 이 경우에도 과세관청은 세입자가 실제로 어떤 용도로 사용했는지를 따져서 주거용으로 사용된 것이 확인되면 주택으로 취급한다. 

오피스텔은 실제 사용용도에 따라 주택으로 취급된다는 사실을 알 경우 세입자와 특약사항으로 주민등록을 전입하지 않는다거나 전세계약서에 확정일자를 받지 않는다고 약정을 하고 주거용으로 임대를 주는 경우가 많다. 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 거래한 경우 세무서에서는 오피스텔의 실제 사용용도를 확인하여 주택수 포함 여부를 결정하고 있음에 유의해야 한다. 주민등록상 전입세대가 없다거나 임대차계약서에 확정일자를 받지 않았다는 사유가 주택에서 제외되는 근거가 되지 않는다. 오피스텔을 보유한 경우는 주택으로 취급될 경우 비과세를 받지 못할 뿐 아니라 다주택자로 중과세가 될 경우 상상할 수 없는 양도소득세가 부과될 수 있으므로 반드시 전문가와 상담을 받은 후 주택을 거래하기를 권한다.

◆ 다가구주택

다가구주택은 실제 사용용도로 보면 다세대주택과 같은데 다세대주택처럼 구분등기를 할 수 없고 단독주택으로 등기가 된다. 건축법상으로도 단독주택으로 분류된다. 세법상으로 다가구주택은 각 개별세법에서 달리 규정하고 있다. 1세대1주택 비과세 규정을 적용할때는 원칙적으로 공동주택으로 취급한다. 다만 하나의 매매단위로 일괄하여 양도를 한 경우에는 예외적으로 단독주택으로 취급한다

전체를 단독주택으로 인정받으면 전체가 비과세되지만 공동주택으로 취급되면 그중 1가구만 비과세를 받고 다른 가구는 다주택자로 중과세를 받을 수 있다. 다가구주택은 건축법상 다가구주택 요건을 충족해야 한다. 

첫째는 주택으로 이용하는 층수가 3개층(전체 층수에서 3개층을 의미하되 지하는 층수에서 제외됨) 이하여야 하고, 둘째는 전체 세대수가 19세대 이하이며, 셋째는 전체 건물 연면적이 660제곱미터 이하여야 한다. 위 세가지 요건 중 하나라도 위반되면 다가구주택 요건을 위반하게 된다. 다가구주택 요건을 위반한 건축물은 일괄하여 양도를 하더라도 단독주택으로 인정을 받지 못한다.  결국 공동주택으로 취급되어 그중 1세대만 비과세를 받고 다른 세대는 다주택자가 되어 중과세된다.

다가구주택도 황당한 과세사례 3위 안에 들어갈 정도로 많이 발생하는 사례이니만큼 주의를 요한다.

건축법에서 정한 다가구주택의 기준을 준수하지 못해 단독주택으로 인정받지 못한 사례가 대부분이다. 통상 근린생활시설과 다가구주택을 함께 건축한 경우 근생을 불법으로 다가구주택으로 용도변경하여 3개층 요건을 위반한 사례가 가장 많다. 다음으로 옥탑을 주거용으로 사용하였다가 층수에 포함되어 다가구주택 요건을 위반한 사례도 꽤 많이 있다.  

지난해에 다가구주택 보유자들이 옥탑방을 임대주거나 근생 일부를 불법으로 주거용으로 용도변경하였다가 적발되어 공동주택으로 취급되어 다주택자로 수억원씩 추징당한 사례가 언론에 크게 보도되었다.

필자가 그동안 다가구주택을 상담해본 바로는 상당 수가 불법으로 용도변경한 것으로 추정된다. 세무서에서는 다가구주택에 대해 불법으로 용도변경해서 다가구주택 기준 위반여부를 꼼꼼히 따질 수 있으므로 될 수 있으면 불법으로 용도 변경하지 말아야 할 것이다.

안수남 세무법인 다솔 대표