◆재개발·재건축 주택

1세대1주택 비과세 규정과 다주택자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 가장 어려운 분야가 재개발ㆍ재건축 관련 규정이다.

보통의 주택은 취득하여 보유하다 양도할 경우 주택 원형이 변하지 않는다. 그런데 재개발ㆍ재건축사업이 진행되는 부동산의 경우 종전부동산이 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권)로 변환되었다가 다시 아파트로 변환된다. 각 단계별 비과세 요건과 중과세 요건을 설명하기에는 너무 복잡하므로 구체적인 사례에 대해서는 반드시 전문가의 사전 상담을 받기를 권한다.

우선 몇 가지 주의사항을 알아보자. 종전주택이 조합원입주권으로 변환되는 시기(권리변환일)는 관리처분계획인가일(2005.5.30 이전 재건축은 사업시행인가일, 2003.6.30 이전 재건축은 사업계획승인일)이다. 즉 관리처분이 나기 전까지는 주택이지만 관리처분이 난 이후에는 조합원입주권으로 바뀐다.

관리처분 나기 전에 주택으로 양도하는 것과 관리처분이 난 이후 조합원입주권으로 처분한 경우 비과세규정과 중과세 규정이 달라진다. 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 관리처분이 난 이후 조합원입주권은 주택 비과세 규정이 적용되지 않고 조합원입주권 비과세특례 규정이 적용된다. 따라서 주택에 적용되는 2주택 특례규정(일시적 1세대2주택 비과세 특례, 상속주택 특례, 장기임대주택 비과세 특례 규정 등을 말함)이 조합원입주권에서는 그대로 적용되지 않는다.

5년 이상 장기임대주택을 보유한 경우로서 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우 1세대1주택으로 비과세를 받을 수 있지만 관리처분이 난 이후 조합원입주권으로 바뀌면 비과세를 받을 수 없다.

또한 9억원을 초과하는 비과세대상 고가주택의 경우 주택과 조합원입주권에 대한 장기보유특별공제액도 달라진다. 주택으로 양도할 경우에는 양도차익 전체에 대해서 장기보유특별공제를 받지만 관리처분이 난 다음 조합원입주권인 상태로 양도를 할 경우 전체 양도차익 중 관리처분 이후 발생한 양도차익(입주권양도가액 - 권리가액)은 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

다주택자인 경우 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 경우에는 중과세가 적용되지만 관리처분이 난 이후 조합원입주권 상태에서 양도를 할 경우에는 주택이 아니기 때문에 중과세가 적용되지 않는다. 다만 주택을 양도시 중과세가 적용되면 보유하고 있는 조합원입주권도 주택수에는 포함된다.

한편 종전주택을 취득하여 준공 후 새 아파트로 양도하는 경우 보유기간 계산은 종전주택 취득일로부터 준공 후 아파트 양도일까지이다. 그러나 관리처분 이후 조합원입주권을 취득해서 준공 후 아파트를 양도한 경우 보유기간 계산은 재개발ㆍ재건축아파트 준공일로부터 아파트 양도일까지가 된다.

재개발ㆍ재건축사업이 진행되고 있는 정비구역에 소재하는 주택을 양도하거나 취득할 때에는 1주택자로 비과세대상인지, 다주택자로 중과세대상인지, 2주택 비과세 특례가 적용되는지, 고가주택에 해당되는지에 따라 양도시기별로 세부담에 차이가 많다.

또한 관리처분이 나기 전에 종전부동산을 취득했는지, 관리처분이 난 후 조합원입주권을 취득했는지에 따라 보유기간 기산일이 달라져서 비과세 요건, 세율적용, 장기보유특별공제율이 달라져서 준공 후 아파트를 양도할 경우 세부담에 차이가 많이 난다.

재개발ㆍ재건축아파트 취득ㆍ양도시기에 따라 세금이 얼마나 달라지는지 사례를 소개한다.

서초구에 소재하는 재건축 중인 A아파트를 같은 회사에 근무하는 박이사와 김부장이 2005년도에 6억원에 매수해서 재건축 후 2017년에 26억원에 양도를 해서 똑같이 20억원 발생했다. 그런데 박이사는 양도소득세를 8천만원 정도를 납부했는데 김부장은 8억원을 내게 되어 무려 10배나 많은 양도소득세를 내게 되었다. 김이사는 박이사보다 3개월 늦게 종전아파트를 취득했는데 박이사는 종전아파트를 취득(2005년 3월)을 했고 김부장은 권리변환일(2005년 5월 사업시행인가됨) 이후에 취득(2005년 7월)해서 조합원입주권을 취득했기 때문에 양도소득세가 10배나 차이가 났다.

이 재건축아파트는 2016년 9월에 준공이 떨어져서 입주가 시작되었는데 박이사는 보유기간이 종전주택 취득일(2005년 3월)부터 재건축아파트 양도일(2017년 3월)까지 12년이 되어 1세대1주택으로 비과세요건을 충족했을 뿐만 아니라 장기보유특별공제를 80% 받아서 납부할 세액이 8천만원 정도였다.

반면에 김부장은 박이사와 보유기간은 동일한데 조합원입주권을 취득하여 준공 후 아파트를 양도하였으므로 아파트 취득시기가 준공일(2016년9월)이 되어 재건축아파트 양도일(2017년7월)까지 보유기간이 1년 미만으로 계산되어 비과세도 적용받지 못하여 양도소득세가 8억원이나 되었다. 재개발ㆍ재건축아파트는 거래시기에 따라 세부담이 몇 배 차이가 날 수 있으므로 취득이나 양도하기 전에 반드시 전문가의 도움을 받기를 권한다.

안수남 세무법인 다솔 대표