주택가격이 계속 상승하면서 연일 신고가가 속출하자 온 국민의 관심이 아파트에만 쏟아졌다. 연초에 LH사태가 터지면서 개발정보를 사전에 입수할 수 있는 지위에 있는 공무원이나 국가업무를 수행하는 공사 직원들은 더 큰 부동산투기로 부를 축적하고 있다는 사실이 세상에 알려졌다. 국민들은 망연자실했다. 세상에 믿을 데가 어디 있을까? 정부는 부랴부랴 부동산투기 및 재발방지대책을 발표했다. 대책 중 하나로 약방에 감초처럼 농지와 토지에 대한 세금 중과세대책이 발표되었다. 특히 실수요목적이 아닌 투기목적으로 보유하는 비사업용토지와 2년 미만 단기 보유한 토지에 대해서는 지금보다 훨씬 무겁게 양도소득세를 중과세하겠다는 것이다.

현재는 비사업용토지에 해당되더라도 장기보유특별공제는 해주고 세율만 기본세율(6%~45%)에 10%만 가산하여 중과세를 하고 있는데 앞으로는 중과세율도 10%에서 20%로 높이고 장기보유특별공제도 배제하겠다는 것이다. 나아가 당장에 사업용으로 무조건 인정해 주던 주말영농체험농지(세대당 300평 이하)를 일반농지와 동일하게 취급하겠단다. 즉 재촌ㆍ자경한 농지만 사업용 농지로 인정하겠다는 것이다. 또한 공익사업으로 수용되는 토지일 경우 무조건 사업용 토지로 인정되는 요건을 사업인정고시일로부터 현행 2년 이전 취득 요건을 5년 이전 취득 요건으로 강화하겠다고 발표하고 바로 금년 5월에 주말농지와 공익사업용 토지에 대해서는 관련법을 개정하였다. 또한 1년 미만 보유 토지는 현행 50%에서 70%로, 2년 미만 보유 토지는 40%에서 60%로 각각 20%씩 높이겠다는 것이다.

비사업용토지와 단기보유에 대한 중과세 강화는 정부가 아직까지 입법예고를 하지 않은 상태다. 만일 이번 정기국회에서 정부발표대로 비사업용토지와 단기보유토지에 대해 중과세 강화정책이 입법된다면 내년부터 토지거래는 위축될 수밖에 없다. 특히 비사업용토지에 해당되어 장기보유특별공제를 받지 못하고 세율도 20%를 추가로 과세된다면 비사업용 토지 거래는 실종될 것으로 예상된다. 그동안은 주택에 대한 양도소득세만 관심을 가졌다면 이제는 토지에 대한 양도소득세에도 관심을 가져야 한다. 토지에 대한 중과세제도는 전 국민들에게 해당되고 모든 토지에 해당되기 때문에 더욱 챙겨봐야 한다. 특히 비사업용 토지는 모든 토지에 대해 구체적으로 사업용 요건을 두고 있어서 이번 기회에 비사업용에 해당되는 토지는 없는지 살펴봐야 한다. 만일 비사업용토지에 해당된다면 중과세제도가 도입된 이후에는 거래를 할 수가 없으므로 사업용 요건에 맞게 대비책을 세워야 한다.

예를 들어 농지는 재촌ㆍ자경을 해야 하므로 부재지주인 경우 본인이 농지소재지에서 거주하면서 자경을 해야 한다. 임야의 경우에는 재촌만 해도 사업용으로 인정받을 수 있으므로 임야소재지나 연접지역으로 가서 거주만 해도 된다. 나대지의 경우 창고를 짓는다던지 하치장으로 사용하는 방법 등으로 사업용으로 인정받을 수 있다. 건물의 부수토지로 사용되는 토지도 비사업용에 해당될 수 있다. 일반건축물을 무허가로 지었거나 건축물가액이 토지가액에 비해 일정비율에 미달될 경우에는 나대지로 본다. 또한 건축물 정착면적에 일정비율을 초과하는 면적은 비사업용토지로 본다. 비사업용 토지 요건 판단은 매우 복잡하므로 반드시 전문가인 세무사들의 자문을 받아서 대비책을 세워야 하겠다.

만일 사업용으로 요건을 갖추기가 어렵다면 중과세제도가 도입되기 전에 미리 처분하는 것도 고려해볼 수 있다. 현재는 비사업용토지라고 하더라도 장기보유특별공제를 해주고 세율만 기본세율에 10%를 가산하여 중과세가 되기 때문에 개정될 예정인 중과세보다는 세 부담이 훨씬 낮다.

안수남 세무법인 다솔 대표