경기도 성남의 대장동 개발사업이 연일 화제의 중심에 서 있다. 대장동 개발은 모범적인 공영개발 사업이라는 이재명 더불어민주당 대선후보 겸 경기도지사측의 주장과 특혜의혹이 있는 사업이라 철저히 조사해야 한다는 야당측의 주장이 팽팽히 맞서 있다.

24일 관련업계에 따르면 대장동 개발사업은 2014년 이재명 당시 성남시장때 추진됐다. 사업 규모는 1조 1500억원 짜리로 성남시 분당구 대장동 일대 91만여㎡(약 27만8000평) 부지에 5903가구를 조성하는 사업이다.

성남도시개발공사는 2015년 2월13일 개발 사업에 참여할 민간 사업자를 공모한다고 공고했다. 산업은행, 메리츠증권, 하나은행(성남의뜰) 컨소시엄이 사업계획서를 접수했다. 공사는 3월26일 공모를 마감하고 하루 만에 성남의뜰 컨소시엄을 우선협상 대상자로 선정했다. 

대장동 개발 부지는 900여개 필지로 대부분 논, 밭, 임야로 구성됐다. 판교와 맞붙은 입지 등으로 2004년 시가화 예정용지로 지정된 뒤 한국토지주택공사(LH)에서 공영개발을 추진했지만 금융위기로 부동산 경기가 침체돼 2010년 사업을 포기했다. 이후 민간개발 방식이 제안됐지만, 당시 성남시장이었던 이재명 지사는 공영개발을 결정했다.

성남시는 대장금 개발 이익금으로 5503억원을 환수해 상남시의 재정에 도움을 준 성공한 개발사업이라 주장한다. 이 돈으로 제1공단(신흥동) 공원을 만들었고 성남도시개발공사에서 1822억원을 배당 받았다는 것. 여기에 920억원의 터널·도로공사 비용을 인허가 과정에서 추가로 확보했다.

특혜 의혹은 지분이 적은 화천대유가 사업을 주도했다는 것에서 시작된다.  2015년 7월 출범한 공영개발 시행자 '성남의뜰'은 성남시 산하 성남도시개발공사가 '50%+1주'의 지분을 가졌지만 1% 지분율의 신생 자산관리회사 화천대유가 사실상 사업을 주도했다.

화천대유의 소유주는 언론인 출신 김 모씨다. 화천대유와 함께 투자자로 참여한 천화동인 1∼7호에는 그와 함께 대장동 민간개발 계획에 관여한 변호사·회계사 3명이 포함됐다. 법률적으로 회계상으로 대장동 개발 사업을 꿰뚫고 있던 셈이다.

사업협약에 따라 성남도시개발공사는 인허가 지원과 보상 대행을 맡았다. 성남의뜰은 이를 위해 성남도시개발공사에 246억원을 지급한 것으로 감사보고서에 기재돼 있다. 대장동 개발은 공영개발로 도시개발법과 토지보상법에 따라 주민의 동의 없이도 토지의 수용이 가능했다.

이처럼 대장동 개발시업은 인허가와 보상이 쉽게 풀리면서 3년만에 사업에 착수할 수 있게 됐다,. 토지개발사업이 보통 10년 정도 걸린 것과 비교하면 특헤의혹을 짙게 만드는 대목이다.

당시 대장동 논·밭의 경우 3.3㎡당 200만원대로 보상액이 정해졌다. 주변 시세를 고려하면 저렴한 가격이다는 평가다. 한국감정원에서 대행했는데 토주소유주, 사업시행자, 지방토지수용위원회가 각각 추천한 감정평가사 3명의 평가액을 평균했다.

대장동 개발은 손쉽게 풀린 인허가, 토지매입 외에도 분양가 상한제 미적용 혜택으로 이익을 크게 남길 수 있었다. 이에 따라 평형 85㎡ 이하 아파트 용지의 경우 감정평가액으로 추첨 공급했는데 182대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

특히 화천대유는 출자자 자격으로 대장지구 15개 블록(공동주택 12개, 연립주택 3개) 가운데 5개 블록(공동주택 4개, 연립주택 1개)을 직접 시행했다. 블록별 가구 수는 229∼529가구다.

이에 대해 성남도시개발공사 측은 "도시개발법에 따라 출자자가 일부 부지에 대해 직접 아파트사업을 시행할 수 있다"며 "화천대유도 마찬가지이며 5개 블록을 출자자 직접 사용분으로 공급했고 이는 사업협약에 따른 것"이라고 말했다.

자금 여력과 사업 경험이 부족해 성남도시개발공사가 직접 시행에 나서지 않고 화천대유가 시행한 것이라는 게 공사 측 주장이다. 화천대유가 시행한 5개 블록의 분양매출이익은 지난해 1530억원, 2019년은 822억원 등 모두 2352억원에 달했다. 화천대유측은 막대한 이익금에 대해 주변 아파트값이 급격하게 오르면서 당초 계획보다 높은 가격에 분영할 수 있었다고 설명하고 있다.

대장동 개발과 관련해 경기도의 싱크탱크인 경기연구원이 낸 정책보고서도 논란을 키우고 있다.

경기연구원은 2019년 1월 보고서에서 "성남시의 100% 출자사이자 PFV(프로젝트금융투자회사) 대주주인 성남도시개발공사가 사업비 조달 부담을 지지 않는 대신 인허가 업무를 직간접 지원하면서 사업의 성공 가능성을 높였다"고 평가했다.

또 "PFV 구조는 민간 택지지구 사업으로 인정되기 때문에 공동주택용지 분양에 유리하다"며 "결과적으로 분양가 상한제를 적용받지 않아 분양에 유리한 환경을 만들었고, 그 결과 미분양 없이 공동주택용지를 모두 분양할 수 있었다"고 분석했다.

이에대해 시행업체 한 관계자는 "대장동 개발은 토지매입, 인허가 등 위험 부담을 모두 공공에서 해소해 준 덕에 통상 10년 이상 걸리는 개발사업을 3년만에 마쳤다"며 "모범적인 공익사업이라지만 자본도 적고 실적도 없는 화천대유가 주도한 사업에 성공을 보장해 준 특이한 사업구조"라고 말했다.

이처럼 번지는 대장동 사업 특혜 의혹에 대해 이재명 더불어민주당 대선후보 겸 경기도지사 측은 수사에 적극 협조한다면서도 특검이나 국정조사는 정쟁으로 비화될 수 있어 안 된다는 입장이다. 야당 측은 이번 대장동 개발 의혹을 두고 이 지사 측의 국정조사를 수용할 것을 강하게 압박하고 있다.