지난 몇 년동안 한국 부동산은 예상치 못한 변화로 인해서 무주택자들은 거의 실의에 빠진 상황이며, 일부주택 소유자들은 부동산 세금, 양도세금이 너무 높아서 팔지도 못하고 자식에게 증여하는 경우도 늘었다. 영끌, 패닉바잉, 공간의 유연화, 만능 하우스, 팬데믹으로 인한 현금 유동성, 오랜 기간 저금리가 유지되다가 금리인상으로 이어지는 국제적인 상황에서 해외 부동산의 트렌드를 알아보는 측면에서 미국과 영국의 부동산 시장을 살펴보았다.

실제 미국 부동산 역시 과열되고 있으며, 지난 1년간 주택 가격 지수는 기록적으로 19.7% 상승하였다. 미국 온라인 부동산 시장인 Zillow는 향후 12개월 동안 미국 주택 가치가 13.6% 상승할 것으로 예측했으며낮은 이자율과 밀레니얼 세대의 주택 구매, 재택근무 추세로 인해서 꾸준히 수요가 증가할 것으로 예상하였다. 부동산 데이터 회사인 CoreLogic 회사는 향후 12개월 동안 미국 주택 가격이 2.2% 상승할 것으로, John Burns 부동산 컨설팅 회사는 4%, Freddie Mac은 5.3%, Fannie Mae는 7.9%, Goldman Sachs는 16% 상승할 것으로 예상하였다. 미국 주택 가격은 1987년 이후 연평균 4.1% 상승했으나, 골드만 삭스 연구원들은 보고서에서 주택 가격이 다년간 폭등할 것으로 보았으며, 이는 수요와 공급 면에서 주택 부족이 지속할 수 있다고 보았다.가격이 곧 조정될 것으로 보지 않으며 2023년에 6.2%의 상승을 예상하였다. 2008년 주택 위기 이후 10년 동안 주택 건설을 보수적으로 공급해왔으나, 밀레니얼 세대가 주택을 구매하는 시기와 맞물려 수요가 공급보다 많다. 근로자들이 불황으로 인한 낮은 이자율과 외곽 지역에서 더 멀리 주택을 구매할 수 있는 원격 유연성을 생각하여 수요가 늘어나고 있다.

CoreLogic은 2020년 4월에서 2021년 4월 사이에 가격이 1.3% 하락을, Zillow 역시 2-3% 정도 하락할 것으로 예상했으나 2021년은 2020년 8월과 비교하여 CoreLogic 주택 가격 지수가 45년 역사상 가장 큰 연간 주택 가격 상승을 기록했다. Realtor.com 이 발표하는 주택 가격의 중간 가격이 17.2% 급등했다. 그러나 최근 12개월 (2020년 9월 – 2021년 9월)동안 이 비율은 8.6%로 떨어졌다. Urban Land Institute에 따르면 미국의 부동산 시장은 2021년에 반등하고, 2022년에 더 높은 추세를 보이며, 단독 주택은 상가,호텔 및 임대와 같은 부문보다 능가할 것으로 예상했다.

모기지 금리 전망과 인플레이션이 지속할 것으로 보이므로 연준은 조만간 금리를 상승시킬 것으로 예상하며, 재료비와 인건비 상승은 주택 가격의 인상에 영향을 줄 것으로 본다. 목재 가격은 지난 6주동안 27% 상승하였으며, 그동안 유지되었던 초저금리와 저축 증가, 고용 시장 강화는 모두 많은 잠재 구매자가 주택 소유를 하고 싶게 하고 있다. 저금리와 팬데믹으로 인해서 사람들이 어디에서나 일할 수 있으며, 지출을 줄이고 밀집된 군중을 피할 수 있다는 측면에서 작은 대도시지역에 대한 수요가 늘어나고 있다. 단독주택에 대한 수요가 지속해서 증가하고 더 큰 생활 공간과 인접 주택과의 분리를 선호하게 되었다. 미국에서 가장 큰 대도시 지역은 다른 지역보다 가격 상승이 더디게 나타났지만 중소 도시에 대한 수요가 늘어나고 있다.

영국에서는 잠재적인 부동산 구매자를 대상으로 한 설문조사에 의하면 34.5%가 2022년에 집값이 6-10% 상승할 것으로 예상했으며, 응답자의 9%만이 가격이 1-6% 이상하락할 수 있다고 보았다. HM Land Registry 수치에 따르면 가격은 작년보다 10.6% 인상되어서, 잠재적 구매자는 또 10% 오를 것으로 예상하였다. Zoopla의 설문 조사에 의하면 22%의 가구는 앞으로 18개월 동안 이사할 계획이 있다고 하였으며, 특히 도시에 거주하는 젊은 사람들이나 작업 패턴이 변경된 사람들이 다른 도시나 시골로 생활을 전환하기를 희망하며, 단독 주택에 대한 수요가 지속해서 증가하고 있다.

영국은 북서부의 주택 시장은 4% 가격 인상, 런던은 약 2% 정도 상승할 것으로 예상한다. Zoopla에 따르면 영국 주택 시장은 판매량과 주택 가격 인플레이션 모두에서 2007년 이후 가장 강력한 해를 기록할 것으로 예상하며, 주택 부족 현상이 2022년까지 계속되며, 주택 가격 인플레이션 등으로 예산책임국 (OBR) 은 부동산 가치가 올해 8.6% 상승할 것으로 예상한다. 이와 같이 코로나를 겪으면서 많은 돈이 풀리고, 저금리 기조로 인해서 약간의 차이는 있으나 우리나라와 비슷한 면도 많아 보인다. 해외 부동산 트렌드에 대한 인사이트를 통해서 자산의 가장 큰 규모를 차지하는 국내 부동산 투자에 대한 인사이트에 도움이 되기를 기원해 본다.

한태숙 한마콤 대표·호텔관광경영학박사