재건축 안전진단 관련 규제가 구조안정성 비율이 축소되고 공공기관 적정성 검토가 사실상 사라지는 등 대폭 완화된다. 이에 따라 30년 이상 노후 단지의 재건축 사업 추진이 활발해질 것이라는 기대가 나온다.

8일 국토교통부에 따르면 전국적으로 150만여 가구의 아파트가 이번 기준 완화에 따른 혜택을 볼 것으로 예상된다.

정부는 최근까지 집값 불안 등을 이유로 안전진단 발표와 시행 시기를 미뤄왔으나 최근 집값이 하락하고 시장 경착륙 우려까지 커지자 발표 시기를 이달 초로 앞당기고, 시행도 내년 1월로 결정했다.

2018년 3월 문재인 정부눈 구조안전성 비중을 20%에서 50%로 강화하고, 조건부 재건축 대상에 대해 의무적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치도록 했다. 이에 따라 재건축의 첫 관문인 안전진단부터 사업이 막히는 경우가 많다는 지적이 나왔다.

국토부는 이번 개선 방안에 대해 "안전진단의 취지에 맞는 기준을 마련함과 동시에 안전진단이 인위적인 재건축 규제 수단으로 활용되지 않도록 하는데 중점을 뒀다"고 입장을 밝혔다.

우선 가장 큰 걸림돌로 작용했던 구조안전성 가중치를 50%에서 30%로 낮춰진다. 대신 주거환경 비중은 종전 15%에서 30%로 2배 높이고 설비 노후도 비중은 종전 25%에서 30%로 올렸다.

개선안이 시행되면 구조안전에 큰 문제는 없더라도 주차공간이 부족하거나 층간소음이 심해 주민 불편과 갈등이 큰 아파트 또는 배관 누수·고장, 배수·전기·소방시설이 취약한 아파트처럼 생활이 불편한 경우에도 재건축 추진이 가능해진다.

안전진단 평가 총점에서 조건부 재건축의 범위도 축소했다. 현재 안전진단을 신청하면 평가항목별 점수 비중을 적용해 합산한 총점이 30점 이하인 경우 '재건축' 판정이 내려지는데, 앞으로는 45점 이하면 곧바로 '재건축' 판정을 받아 사업을 할 수 있게 바뀐 것이다. 또 공공기관의 적정성 평가와 재건축 시기조정을 받도록 했던 '조건부 재건축' 판정 대상은 점수의 범위를 종전 30∼55점에서 45∼55점으로 대폭 축소한다.

조건축 재건축 범위가 넓어 사실상 재건축 판정을 받기 어려웠던 문제점을 줄이겠다는 것이다. 평가 항목 배점 비중을 줄이고, 조건부 재건축 범위를 축소됨에 따라 안전진단 통과율이 급등할 것으로 보인다. 또 이번 개선안의 취지를 살리기 위해 새로 안전진단을 추진하는 단지는 물론 2차 안전진단에서 탈락했거나 현재 안전진단을 수행중인 모든 단지에도 소급 적용한다. 현재 공공기관 적정성 의무 검토 대상이나 절차를 완료하지 못하고 진행중인 단지에도 적용된다.

적정성 검토 대상 축소와 함께 앞으로 공공기관의 적정성 검토는 지자체가 필요한 경우만 하도록 변경된다. 

지금까지는 민간 안전진단 기관이 안전진단을 수행한 1차 안전진단 점수가 조건부 재건축에 해당하면 의무적으로 국토안전관리원이나 한국건설기술연구원 등 공공기관에서 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 했다. 그러나 정부가 집값 상승을 이유로 까다로운 기준을 적용해 2차 안전진단에서 탈락하는 경우가 많았다.

이에 국토부는 조건부 재건축 판정을 받더라도 앞으로는 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않도록 하고, 중대한 오류가 발견돼 지자체가 요청하는 경우에만 시행하도록 했다. 

입안권자인 시장·군수·구청장이 1차 안전진단 결과 중 기본 확인사항에 대해 검토하고, 이 과정에서 명확하게 확인된 오류나 근거자료가 미흡해 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있는 경우에만 적정성 검토를 요청할 수 있게 된다. 또 공공기관이 적정성 검토를 요청하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전체가 아니라 미흡한 부분에 한해 적정성 검토를 하도록 제도를 개선할 방침이다.

업계에서는 이를 두고 적정성 검토가 사실상 무력화된 것으로 보고 있다. 다만 국토부 장관이나 시·도지사가 실태 조사로 미흡한 내용이 확인되거나 분쟁·제보 등이 있는 경우엔 지자체장에 적정성 검토를 권고하거나 시정을 요구할 계획이다.

정부는 앞으로 안전진단이 공공기관의 적정성 검토없이 민간진단기관의 책임하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅, 실태 점검 등을 병행해 안전진단을 내실화할 방침이다.

또 조건부 재건축에 적용하던 재건축 시기 조정방안도 보완해 시장 불안이나 전월세난이 우려되는 경우 정비구역 지정(정비계획 수립)을 1년 단위로 조정하도록 하는 등 시기 조정 방법을 구체화하기로 했다.

정부는 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)'을 이달 중으로 행정예고를 거쳐 개정하고, 1월 중 시행할 계획이다. 또 개선안이 1기 신도시 정비사업에도 적용될 수 있도록 이번 개선방안의 적용 효과 등을 검토해 필요하면 내년 2월 발의 예정인 1기 신도시 특별법에 추가로 제도개선안을 담기로 했다.

전문가들은 이번 조치가 시행되면 침체한 재건축 사업 추진 단지가 늘어날 것으로 예상하고 있다. 국토부에 따르면 준공 후 30년 이상 지나 재건축 연한이 도래한 아파트(200가구 이상) 중 안전진단을 통과하지 못한 단지는 전국적으로 1120개 단지, 151만가구에 달한다.