전세가폭등 겹쳐 이들의 전세포함 LTV는 80%육박

【중소기업신문=신선경 기자】부동산경기의 장기침체로 그동안 집값은 떨어지고 전세 값은 큰 폭으로 오르면서 대출을 낀 집에 전세를 사는 세입자들이 전세금을 떼일 위험이 갈수록 높아지고 있다.

KB금융지주 산하 KB경영연구소가 27일 펴낸 ‘전세가격 상승에 따른 세입자 리스크 분석’ 보고서를 보면, 수도권과 6대 광역시 주택 보유자의 ‘전세 포함 주택담보대출비율(LTV)’은 65.2%에 이르는 것으로 나타났다.

LTV는 매매가에서 대출금이 차지하는 비율을 말하는데 매매가에서 주택담보대출과 세입자 전세보증금을 전세포함 LTV는 지난해보다 무려 14.4%포인트 오른 것으로 조사됐다,

집값은 떨어지는 반면 전셋 값은 급등하면서 이런 현상이 나타나고 있는데 집이 경매를 통해 처분될 경우 후순위인 세입자들이 보증금을 제대로 받지 못할 가능성이 커지고 있음을 말해준다.

그런데 이 조사결과 주택담보대출을 받은 주택의 전세가구는 전국에서 96만6000가구에 달하고 이 중 35.3%인 34만1000가구가 전세 포함 LTV가 70%를 웃돈 것으로 나타났다.. 80%를 넘은 가구도 4만3000곳(4.5%)으로 추산됐다. 이들은 전세보증금을 떼일 가능성이 한층 높은 위험에 노출돼 있는 것이다. 특히 금융기관들이 대출관행상 저당권을 대출금액의 120%로 설정한다는 점을 고려하면, 실제 이들의 전세 포함 엘티브이는 80%선에 이를 것으로 추정되고 있다.

 

대출을 받은 소유자의 주택이 경매처분 되는 경우를 보자. 최근 대출을 받아 집을 산 가계의 실질소득 감소와 집값 하락이 가속화하면서 원리금 상환 부담을 견디지 못해 경매로 나오는 집들이 늘고 이들 경매주택의 의 최종 낙찰가격은 감정가격의 80%대로 추락했다. 경매로 처분된 집값이 전세 보증금을 포함한 대출 총액과 같거나 적을 경우에는 전세권자가 보증금을 다 돌려받지 못한다는 계산이 나온다. 34만1000천가구가 전세보증금을 다 되돌려 받지 못할 수 있는 위험에 처해 있다고 볼수 있다.

일례로 2억 대출을 끼고 있는 5억원짜리 집에 2억원 전세(전세 포함 LTV는 80%)로 살고 있는데 보유자가 원리금 상환부담을 이기지 못해 파산할 경우 이 집은 낙찰가율 80%를 감안할 때 경매에서 4억원 팔리게 된다. 은행이 선순위 저당권을 설정한 2억4000만원을 가져가면, 후순위인 세입자가 받을 수 있는 돈은 1억6000만원에 불과해 4천만원의 떼이게 된다는 계산이 나온다.

경제 전문가들은 주택담보대출과 전셋값을 아우르는 방향으로 가계대출 위험성을 관리할 필요가 있다고 말했다. 이들은 부동산 경기 침체가 장기화되면 부채 상환 위험은 비단 이들전세가구의 보증금뿐만 아니라 주택 보유자, 금융권으로 확산될 수밖에 없는 만큼 세밀한 대책이 요구되는 상황이라고 강조했다.

 

 

 

 

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