어느 모임 회장님이 주말에 조심스레 메시지를 보내셨다. 25년 전 2억원을 주고 취득한 아파트를 13억원을 받고 처분했는데 양도소득세가 얼마나 나오는지 계산을 부탁한다는 메시지였다. 당연히 1세대1주택을 보유하다 양도하신 줄 알고 보유한 주택수를 물었더니 살고 있는 집이 한 채 더 있다는 것이다. 직감적으로 세금을 알아보지도 않고 처분했구나라는 생각이 들었다. 양도세가 어느 정도 나올 걸로 알고 처분했느냐고 물었더니 양도차익의 10%정도를 양도소득세로 예상하고 있다고 했다. 그렇게 예상한 것은 몇 년 전에 상가를 팔았는데 남은 금액의 10%정도를 양도소득세로 낸 경험이 있어서라고 했다.

요즈음 주택가격 안정화대책으로 연일 대책이 발표되고 다주택자에 대해서는 중과세에다 가중하여 또 중과세를 한다고 자고나면 언론에서 난리가 아닌데 주택을 처분하기 전에 양도소득세가 얼마나 나오는지 알아보지도 않고 아무 생각 없이 주택을 처분했단다. 회장님과 함께 하는 모임 단톡방에 필자가 언론에 기고한 황당한 과세사례나 절세방법 같은 원고들을 게시하면 읽어보기도 했단다. 그런데 그 회장님은 집 두 채 모두 본인이 거주했고 20년 이상 보유했으며 투기목적으로 취득한 것이 아니기 때문에 정부에서 발표하는 부동산대책이나 세금 중과세대책 들은 본인과는 상관이 없다고 생각하고 살았더란다. 양도차익 11억원에 양도소득세가 5억9천만원 정도 된다고 하니 한참동안 말을 잇지 못했다. 회사도 경영하시고 사회이슈에 대해서 자기 기준을 갖고 사시는 분이 주변에서 다주택자에 대한 중과세 때문에 힘들어 하는 얘기들도 많이 들었을 터인데 왜 그 문제는 나와는 상관없는 일로 치부하고 살았을까?

바야흐로 부동산에 대한 세금에 주목을 해야 한다. 주택에 대한 세금은 지금까지 내가 경험한 세금은 모두 잊어야 한다. 특히 2주택 이상을 보유한 경우에 그 중에 한 채를 처분하든지 추가로 한 채를 구입하든지 아니면 그대로 두 주택을 보유하든지 각각의 상황에 대해 세부담이 어느 정도인지 사전에 반드시 체크해 보시길 바란다. 취득·보유·양도 각 단계마다 촘촘하게 중과세를 하고 있기 때문이다. 세금이 늘어났다는데 어느 정도 늘어나는지 어느 경우든 여러분이 상상하는 금액 보다 훨씬 많이 부담되게 늘어나 있다. 특히 조정대상지역에 2주택 이상 보유하고 있으면 아주 심각하게 고민해야 한다. 우선 다주택자에 대한 중과세는 양도소득세를 계산해 보신 분은 알겠지만 상상을 초월한다.

현행 2주택자는 기본세율에 10%를, 3주택 이상자는 20%를 중과세 하면서 장기보유특별공제는 한 푼도 안 해준다. 그런데 올해 6월1일부터는 중과세율이 10%씩 추가로 인상되어 2주택자는 20%, 3주택 이상자는 30%씩 추가과세 된다. 최고 세율도 10억원 이상인 경우 42%에서 45%로 인상되었다. 만일 3주택 이상자가 6월1일 보유주택 중 1주택을 양도하고 양도차익이 10억원 이상이면 82.5%(기본세율 45%+추가세율 30%+지방소득세율 7.5%)의 세율이 적용된다. 이 세율은 지구상에 없는 세율이라고 생각하면 된다. 건설회사로부터 취득한 분양권의 경우 지난해까지는 주택수에 포함되지 않았지만 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 비과세ㆍ중과세를 적용할 때 주택수에 포함된다. 

또한 올해 6월 1일부터는 주택과 조합원입주권을 단기보유하고 양도를 해도 중과세된다. 1년 미만은 70%, 1년~2년 보유는 60%의 양도소득세율이 적용되고 여기에다 10%의 지방소득세가 추가된다. 아파트분양권도 지금은 조정지역에 한해 보유기간 상관없이 50% 중과세율이 적용되었지만 6월 1일부터 조정지역 여부에 상관없이 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상 보유는 60%의 중과세율이 적용된다. 따라서 다주택자이거나 단기보유한 주택·조합원입주권·분양권 등은 5월 31일 이전에 양도를 해야 세부담을 줄일 수 있다.

1세대1주택으로 9억원이 넘는 고가주택에 대해서 장기보유특별공제 특례공제율 적용도 요건이 까다로워졌다. 2019년 12월 31일까지는 보유기간 1년에 8%씩 10년 보유시 80% 공제되었는데 2020년도에는 2년 거주를 해야 보유기간마다 8%씩 공제를 해주었다. 올해부터는 2년 거주를 하더라도 거주기간 1년마다 4%, 보유기간 1년마다 4%씩 공제가 되므로 보유10년을 하고 거주도 10년을 해야 최대 80% 공제가 가능해진다. 다주택자가 마지막 양도하는 1세대1주택을 비과세 받으려면 지난해까지는 최종 1주택이면 양도기한에 불구하고 취득일로부터 양도일까지로 보유기간을 계산해서 2년 보유(조정지역 취득한 주택은 거주)했으면 비과세를 받았다. 올해부터는 최종1주택으로 2년을 보유(거주)해야 비과세를 받을 수 있다.

다주택자에 대한 중과세로 세부담이 크다보니 오히려 자녀들에게 증여를 하는 사례도 늘어나고 있다. 다주택자가 주택을 자녀들에게 증여할 경우 취득세도 중과세된다. 증여시 일반세율은 4%의 취득세를 내지만 중과세되면 13.4%로 3배 이상 늘어난다. 증여세는 증여당시 시가로 평가한 금액에 증여세율이 적용되지만 증여시 취득세는 증여당시 고시된 주택공시가격에 세율이 적용된다. 자녀들이 경제적 능력이 있는 경우에는 세대분리해서 부모로부터 매매로 소유권을 넘기는 사례도 있다. 매매의 경우 자녀 입장에서 1세대1주택이면 취득세 중과세가 안되고 1.1%~3.5%의 일반세율이 적용되기 때문이다.

이제 주택에 대한 세금은 보유할 것인지, 양도할 것인지, 증여할 것인지는 단편적인 기준으로 판단할 수 없다. 보유세와 거래세, 향후 증여세와 상속세까지 함께 고려해야 하고 개인별로 그리고 가족전체로 세부담을 따져보고 팔 것인지, 보유할 것인지, 증여나 상속을 할 것인지를 선택해야 한다.

거듭 말씀드리지만 주택을 처분할 경우에는 내가 알고 있는 상식이나 주변 비전문가의 조언을 듣지 말고 양도·상속·증여 전문세무사 3명에게 직접 방문상담하여 유료상담을 받고 의사결정 하시기를 권한다. 필자는 요즈음 지인으로부터 주택을 팔았다는 얘기만 들어도 깜짝깜짝 놀란다.

안수남 세무법인 다솔 대표