2017년부터 가파르게 오르는 주택가격을 안정시키기 위해 주택에 대한 중과세 제도가 도입되면서 한때 1인 법인 설립이 유행했었다. 투자자 입장에서는 투자수익률을 따질 때 세후소득을 기준으로 판단하므로 개인에 한정해서 중과세 제도가 시행되자 법인을 활용한 주택거래가 급증했다. 개인들에게만 중과세가 적용되자 1인 법인을 설립해서 주택을 투자한 것이다.

이러한 주택에 대한 중과세 제도의 헛 점을 보완하기 위해 2020년 6ㆍ17 및 7.10 대책에서 주택법인사업자에 대하여 대대적인 규제가 시작되었다. 법인이 주택을 취득ㆍ보유ㆍ양도할 경우 개인보다 오히려 더 무거운 세금을 부담하도록 개편하였다. 법인이 주택을 구입할 경우 취득세는 주택 수에 상관없이 무조건 중과세율 12%(농특세 등 포함 시 13.4%)를 적용하였다. 2021년 이후 종합부동산세도 6억원 기본공제도 없애고 2주택이하 법인은 3%, 조정대상지역 2주택 및 3주택 이상 법인은 6% 단일세율을 적용하여 중과세하는 것으로 변경되었다. 또한 주택에 대한 양도소득에 대해서는 법인세에 10% 세율로 추가과세하던 것을 2021년 이후는 20%로 상향했다. 법인의 주택에 대한 개정된 중과세 제도는 더 이상 법인을 이용하여 주택을 투자할 수 없도록 촘촘히 막았다고 해도 과언이 아니다.

그렇다면 다른 수익형 부동산을 법인으로 투자하는 경우도 달라졌을까? 지난해 7ㆍ10대책에서 부동산 법인에 대한 규제는 주택을 소유한 법인에 한정하였다. 따라서 주택이 아닌 부동산 소유법인은 종전과 특별히 달라진 것은 없다. 따라서 부동산을 새로 구입할 때 개인으로 할지 법인으로 할지는 여러 가지를 종합적으로 고려해서 결정을 해야 한다.

일반적으로 법인은 개인보다 소득에 대한 세율이 낮아서 세부담이 적다. 개인소득세는 최저 6%에서 최고 45%의 세율을 적용하지만 법인세는 최저 10%에서 최대 25%의 세율이 적용되므로 소득세와 법인세 부담액만 비교하면 당연히 법인세가 유리하다. 반면에 개인은 소득에 대해 소득세만 부담하면 세후 소득을 개인이 임의로 사용해도 추가 세금이 없다. 법인의 경우 법인소득에 대해 법인세를 납부하고 남은 법인소득을 개인자금으로 사용하려면 상여나 배당으로 처리해서 개인 자금화해야 한다. 상여나 배당으로 처리될 때 근로소득세 또는 배당소득세를 추가로 부담해야 한다. 결국 법인세에 추가로 부담하는 소득세를 합하면 오히려 법인이 불리할 수도 있다. 그러나 개인은 한해 발생한 소득에 대해서는 무조건 당해 과세가 이루어지기 때문에 특별한 절세대책을 세울 수가 없다.

반면에 법인의 소득은 대표이사 급여나 상여로 분산할 수도 있고 상여나 배당 시기를 조절할 수도 있어서 절세대책을 세워서 세부담을 최소화 할 수 있는 장점이 있다. 또한 개인의 경우 대표자에 대한 급여를 경비로 인정받을 수 없지만 법인의 경우에는 대표자에게 급여를 지급할 경우도 경비로 인정을 받는다. 물론 급여에 대해서는 종합소득세를 내야 한다. 법인은 법인 활동으로 지출된 비용이라면 모두 경비로 인정된다.

부동산을 공동소유하는 경우 개인 소유라면 공동소유자 전원이 등기부에 기재되어야 하고 권리행사를 할 때에는 소유자 전원이 의사표시를 해야 하는데 반해 법인 소유라면 소유자가 법인명의로 등재되고 대표이사 단독으로 의사결정을 하고 법률 행위를 할 수 있으므로 번잡함이 줄어든다. 부동산을 지분으로 여러 사람에게 분산 증여하면 등기부상 소유자가 많아져 나중에 처분할 때 거래의 장애요인이 되기도 하는데 법인 소유인 경우에는 다수의 소유자로 인한 불편함을 해소할 수 있다.

특히 꼬마빌딩을 증여하면 과세당국에서 감정평가액으로 과세할 수도 있어서 증여세 부담이 늘어날 수도 있지만 부동산 법인의 주식을 증여하는 경우는 자산가치 및 손익가치의 변화에 따라 저평가될 수도 있어 증여세 부담을 줄일 수도 있다. 법인이 유리한 점도 많지만 불리한 점도 있다. 법인은 개인과 분리된 독립적인 법인격을 가지므로 법인자금을 개인이 함부로 사용할 수 없다. 법인자금을 개인이 사용하려면 개인이 적정 이자를 부담하고 빌려오거나 합법적으로 급여ㆍ상여 또는 배당으로 처리하여 세금을 부담하고 인출하여야 한다.

주주나 채권자 등 이해관계인을 보호하기 위한 법적인 규제도 많이 있다. 처음 법인을 설립할 때 주주를 어떻게 구성하느냐에 따라 향후 배당에 따른 세금이나 상속ㆍ증여 시 세부담에 차이가 많이 난다. 따라서 가족법인으로 설립하더라도 대표이사는 누가하고 급여는 어느 정도 책정하고 주식 소유 비율은 어떻게 하느냐에 따라 향후 세부담이 달라지므로 부동산을 전문으로 하는 세무전문가의 도움을 받아서 진행하는 것이 좋다.

법인의 경우 개인과 달리 취득세 중과세가 적용될 수 있으므로 사전에 이에 대한 대비를 하여야 한다. 수도권 중 과밀억제권역으로 지정된 지역에 소재하는 법인이 설립된 지 5년 이내에 과밀억제권역에 소재하는 부동산을 취득할 경우 취득세가 3배 중과세된다. 따라서 설립된 지 5년이 지난 법인이거나 본점소재지가 과밀억제권역 밖에 있을 경우 등은 중과세가 배제된다. 또한 자산이 120억원 넘을 경우 외부회계감사를 받아야 하고 법인은 원칙적으로 복식으로 회계장부를 하여야 한다. 부동산투자를 법인으로 할지 개인으로 할지는 종합적으로 판단해야 한다.

안수남 세무법인 다솔 대표