서울시가 용산정비창 부지를 개발해 '롯데타워급' 복합업무지구로 만들겠다는 개발안을 공개했다. 입규규제를 최소화해 용적률 1500%의 초고층 건물이 들어서게 하고  글로벌 하이테크 기업이 모일 수 있는 국제업무지구를 조성하겠다는 것이다.

오세훈 서울 시장은 26일 서울시청에서 이런 내용이 담긴 '용산국제업무지구 개발구상'을 발표했다.

이번 개발구상은 앞으로 국제업무지구로 조성될 용산정비창 일대에 대한 개발 가이드라인을 인허가권자인 서울시가 제시한 것으로, 시는 토지소유자인 코레일과의 실무협의와 전문가 자문을 토대로 구상을 준비했다.

사업구역은 용산정비창 및 선로 부지, 용산 변전소와 용산역 후면 부지를 포함하는 약 49만3000㎡다. 구상에 따르면 해당 구역에는 ▲ 24시간 다양한 활동이 가능한 '융복합 국제도시' ▲ 쾌적한 생활환경의 '녹지생태도시' ▲ 세계로 연결되는 3차원 '입체교통도시' ▲ 첨단 스마트기술 혁신을 이끄는 '스마트도시'가 조성될 예정이다.

우선 일자리·주거·여가·문화생활까지 가능한 '직주혼합' 실현을 위해 최첨단 테크기업과 연구개발(R&D)·인공지능(AI) 연구소, 국제기구 등이 입주할 수 있는 업무공간과 마이스(MICE, 기업 회의·포상관광·컨벤션·전시) 시설, 비즈니스호텔, e-스포츠 콤플렉스 등이 들어서게 된다.

아울러 50% 이상의 녹지율 확보를 목표로 용산국제업무지구에서 용산공원과 한강으로 뻗어나가는 방사형 녹지체계가 구축된다. 

용산국제업무지구 내부를 연결하고 용산역까지 연결된 '입체보행네트워크'도 구상에 포함됐다. 지하에는 강변북로, 한강대로, 청파로 등 주요 간선도로와 직접 연결되는 차량용 지하도로를 개설한다. 이에 더해 용산역과 인접한 부지에 미래항공교통(UAM), 수도권광역급행철도(GTX), 지하철 등을 잇는 대중교통 환승거점인 '모빌리티 허브'도 준비한다.

현재 5개 노선(경부선, 호남선, 1호선, 4호선, 경의중앙선)으로 구성된 철도에도 3개 노선(GTX-B, 수색-광명 고속철도, 신분당선)이 추가해 총 8개 노선 환승 체계를 완성한다.

정보통신기술(ICT) 기반의 미래도시 인프라 구축을 위해 도로에는 자율주행 시스템을, 주택에는 주택에는 IoT(사물인터넷) 기반 관리시스템이 탑재한다.

서울시는 국토부가 조율을 거쳐 부지 내에 약 6000호의 주택을 공급하기로 했다. 이는 정부가 2020년 '8·4 부동산대책'에서 제시한 1만호보다 적은 규모이나, 서울시는 전자상가 부지 등 주변 개발과 연계하면 전체 공급 규모가 더 늘어난다고 설명했다.  

서울시는 개발 구상의 실현을 위해 용산정비창 부지를 여럿으로 나누고 모든 획지에 업무·주거·상업 등 다양한 기능이 들어갈 수 있도록 하는 '다용도 복합개발'을 허용할 방침이다.

앞서 '2040 서울도시기본계획'에서 제시한 바 있는 비욘드조닝(용도지역 개편) 개념이 처음으로 전면 적용되는 것이다. 서울시는 전체 부지를 국제업무, 업무복합, 주거복합, 문화복합 등으로 계획해 미래형 도시공간 창출을 추진할 계획이다.

특히 서울시는 최초의 입지규제최소구역을 지정해 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 입지규제최소구역은 복합 개발을 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않으며, 별도의 건축물 허용용도·용적률·건폐율·높이 등이 적용된다. 용적률을 최대로 풀면 123층의 롯데월드타워보다 높은 빌딩도 가능해진다.

시는 전체 부지의 70% 이상을 업무·상업 등 비주거 용도로 채울 계획이며, 고밀개발에 따른 부작용을 해소하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반시설율(도로·공원·학교 등)은 40% 수준으로 조정했다.

용산정비창 개발은 공공기관인 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일이 공동사업시행자를 맡아 추진할 예정이다. 지분율은 코레일 70%, SH공사 30%다. 공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 먼저 하고, 민간에서 개별 부지별로 단계적으로 완성해가는 방식이다.

SH공사와 코레일은 사업 추진을 위해 전담 조직인 '용산개발청'(가칭) 구성을 검토 중이며, 용산역 인접 부지에 코레일이 건물을 지은 뒤 임대·분양하는 사업도 추진할 계획이다.

서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정 및 개발 계획을 마련해 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커(거점)부지 착공을 목표로 하고 있다. 사업 기간은 착공 후 10∼15년으로 전망되며 총사업비는 토지비를 포함해 약 12조5000억원 규모다.

오 시장은 "용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 개발을 추진할 것"이라며 "서울의 도시경쟁력을 높이는 한편 최첨단 미래산업을 육성해 지속가능한 양질의 일자리를 만들겠다"고 말했다.