서울시가 정비사각지대의 재개발·재건축 활성화를 위해 파격적 인센티브와 규제 완화, 전폭적인 공공지원에 나선다. 

27일 서울시는 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에서 ▲사업성 개선 ▲공공지원 2대 분야에 걸쳐 10종의 대책을 발표했다.

먼저 사업성 개선을 위한 대책을 들여다보면 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원하는 것이 골자다. 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 350ｍ 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역의 경우 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 '준주거'까지 용도지역을 상향해준다. 

지역 간 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에는 기존 세대수·지가(부지 가격)·과밀 정도 등이 반영된 '사업성 보정계수'를 적용한다. 현재 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 사업성 보정계수를 통해 20∼40%까지 늘릴 수 있도록 해 사업성을 보존해주는 것이다.

허용용적률이란 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률로, 예를 들어 '기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%가 된다. 

보정계수를 적용하지 않고 상한용적률 20%만 더하면 용적률은 250%(기준 210%·허용 20%·상한 20%)에 머무르지만, 보정계수를 적용하면 270%(기준 210%·허용 40%·상한 20%)까지 오르는 효과가 있다.

이때 법정상한인 300%까지 높이기 위해선 추가 용적률의 절반을 임대주택으로 조성해야 한다. 보정계수 적용 여부에 따라 분양주택과 임대주택 용적률 비율이 달라지는데, 보정계수를 적용하지 않았을 때는 '분양 275%·임대 25%'에 그친다. 반면 적용 시에는 '분양 285%·임대 15%'로 바뀌게 돼 분양주택이 10%포인트 늘어나는 효과를 볼 수 있다.

2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 넘어선 지역의 경우 사업성이 떨어진단 이유로 정비사업에서 소외되어 왔다. 이를 개선하기 위해 주변 여건 등을 고려해 현황용적률(현재 건축물대장상 기재된 용적률)을 인정한다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.

정비사업의 큰 부담으로 인식됐던 공공기여 부담도 낮추기로 했다. 먼저 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮추고, 공공주택 등 건축물 기부채납 때는 인센티브를 더 준다.

또 시가 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준이 최신 자재 값·금리 등을 반영해 해마다 고시될 수 있게끔 개정 주기를 단축키로 했다.

공공지원 방안에는 정비사업이 속도를 낼 수 있도록 돕는 내용이 주가된다. 

이를 위해 까다로웠던 접도 요건을 완화한다. 기존에는 4ｍ 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단해 재개발을 허용하지 않았지만, 앞으로는 6ｍ 미만 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 기준을 완화했다. 이에 따라 서울 시내 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 늘어날 전망이다.

고도·경관지구 규제에 묶여 고층 건물을 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 바꾼다. 경관지구는 현재 12ｍ에서 20ｍ로, 고도지구는 20ｍ에서 45ｍ 이상으로 규제가 풀린다.

건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 따로 거치느라 시간이 오래 걸렸던 심의도 통합심의로 한 번에 처리한다. 인허가 기간을 획기적으로 줄여 사업속도를 강화하는 취지다.

아울러 사업이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기 지급한다. 최근 잦은 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원키로 했다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "사업성 개선과 공공지원 강화는 조례 개정 방안을 포함해 기본 계획에 반영되도록 하겠다"며 "9월까지 관련 절차를 마무리하고 바로 적용할 것"이라고 예고했다.