정부가 수도권 집값 상승세를 잡기 위해 서울 대부분과 경기 주요 지역을 규제지역으로 새로 지정했다. 이들 지역에서는 오는 16일부터 대출·청약·세제 등 전방위 규제가 강화돼 즉시 적용된다.

이외에도 고가주택을 대상으로 대출 한도를 낮추고, 1주택자의 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하는 조치가 취해진다.

정부는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 ‘10·15 부동산시장 안정 대책’을 발표했다. 6·27 대출규제와 9·7 공급대책 이후 한 달 만에 다시 내놓은 세 번째 부동산 대책이다.

이억원 금융위원장은 “서울과 수도권을 중심으로 주택시장 과열 신호가 뚜렷하다”며

“대출 수요 관리와 규제지역 확대를 통해 확고한 시장 안정을 이루겠다”고 말했다.

◆ 서울 21곳·경기 12곳, 규제지역으로 신규 지정

이번 대책으로 새로 규제지역(투기과열지구‧조정대상지역)으로 묶인 곳은 서울 21개 자치구와 경기 12개 시‧군이다. 기존에도 규제 지역이었던 서울 강남 3구, 용산을 포함해 서울 25개 자치구가 모두 규제지역에 들어간 것이다.

경기에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당구ㆍ수정구ㆍ중원구, 수원시 영통구ㆍ장안구ㆍ팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등이 새로 지정됐다.

이들 신규 지정 지역에는 유예기간 없이 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 낮아지고, 유주택자는 추가 주택담보대출을 받을 수 없다.

또 전세대출을 보유한 차주는 3억원 초과 아파트를 살 수 없으며, 반대로 3억원 초과 아파트를 보유한 차주는 전세대출 신규 실행이 제한된다.

◆고가주택 대출 한도 축소…15억 초과 4억, 25억 넘으면 2억

오는 16일부터는 주택 가격에 따라 주택담보대출(주담대) 한도가 달라진다. 현재는 수도권과 규제지역 내에서 일괄적으로 최대 6억원의 한도가 적용되고 있다.

오는 16일부터는 수도권과 규제지역 내 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지, 15억 초과∼25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 각각 제한된다.

이는 대출을 활용한 고가주택 매수와 ‘상급지 갈아타기’ 수요를 억제하기 위한 조치다.

다만 재건축‧재개발 이주비 대출은 기존 한도인 6억 원을 유지한다.

◆전세대출 DSR 적용…스트레스 금리도 상향

오는 29일부터는 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함된다. 그동안 서민 주거 안정을 이유로 규제 대상에서 제외됐던 전세대출이, ‘갭투자’ 수단으로 악용된다는 지적이 잇따르자 관리 범위에 포함시킨 것이다.

또 금리 변동 위험을 반영하는 스트레스 금리 하한은 기존 1.5%에서 3%로 상향된다. 이 조치는 오는 16일부터 즉시 시행되며, 금리 인하기에 대출 여력이 과도하게 늘어나는 현상을 차단하는 목적이다.

◆위험가중치 상향 시점 앞당겨…비주택담보대출 규제도 강화

정부는 은행권의 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 높이는 시점을 내년 1월로 앞당겼다. 또 토지거래허가구역 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

가계자금이 부동산으로 과도하게 쏠리는 현상을 완화하고, 기업 및 생산부문으로 자금이 흐르도록 유도하기 위한 것이다.

◆ 추가 대책 가능성도…“필요 시 위험가중치 25%까지”

금융위는 시장 상황에 따라 주담대 위험가중치 하한을 25%까지 높이는 추가 조치도 검토하고 있다.

이 위원장은 “관계기관이 비상한 각오로 대책 이행에 나설 것”이라며 “가계부채 증가세와 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 필요 시 추가 규제를 시행하겠다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “고가주택 대상의 주담대 축소는 한정적인 적용 인만큼 영향 제한적일 것”이라면서도 “그러나 좋은 사업성, 입지를 중심으로 진행되는 정비사업에겐 우려되는 부분”이라고 지적했다.

또 “규제지역 확대와 대출규제 강화는 가격변동을 억누를 것이나, 인위적으로 억누른 효과가 언제까지 유지될지 앞으로의 대처를 논의해야 한다”고 덧붙였다.