올해는 새해 초부터 각종 공사비 인상 요소가 포진한 해가 될 전망이다. 하반기부터는 더욱 강화된 대출규제도 찾아와 투자자들의 고민이 커질 전망이다. 다만 1기 신도시 재정비 등 대형 주택 공급 프로젝트는 예정대로 진행될 전망인데다, 계속해서 치솟던 서울 집값이 진정세를 보이는만큼 실수요자에겐 내집 마련의 기회가 있을 수 있단 관측도 나온다.

국토교통부 등에 따르면 1월1일부터 건설공사 표준시장단가가 지난해 대비 3.9% 상승할 전망이다. 표준시장단가는 실제로 수행된 공사의 시장 거래 가격을 기반으로 산정된 기준으로, 공공 건설 공사 가격 산정의 기준선이다. 주로 100억원 이상 건설공사에 적용 대상이다.

1470원대까지 치솟은 고환율으로 건설 원자재 수입 부담도 급등할 전망이다. 공사비에서 건설 자재비는 약 37%의 비중을 차지하고 있는데, 필수 자재인 시멘트의 경우 원자재인 유연탄을 전량 수입에 의존하고 있다. 시멘트․레미콘․콘트리트 도미노 가격 부담이 커질 수 있단 우려가 나오는 이유다.

오는 6월부터는 30가구 이상 민간 아파트에도 '제로에너지 건축물 인증'이 의무화돼 공사비 및 분양가가 추가로 상승할 전망이다. 국토부는 84㎡ 1가구 기준으로 130만원의 공사비 상승을, 건설업계는 최소 293만원의 비용 증가를 예상하고 있다.

이처럼 각종 공사비 상승 요인이 겹치며 올해 서울 평(3.3㎡)당 분양가가 5000만원을 넘어설 것이란 전망이 힘을 얻고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 지난해 11월 기준 서울 3.3㎡당 분양가는 4721만원에 달한다. 수도권 3.3㎡당 평균 분양가도 2906만원으로 올해 3000만원대 돌파 예상이 나온다.

아울러 내년 주택 공급량도 급감하면서 경쟁률도 치열해질 전망이다. 부동산 R114에 따르면 당장 이달 전국 분양 예정 물량부터가 전년 같은 기간(8608가구) 대비 56.4% 급감한 3750가구에 불과하다.

이러한 공급 부족은 올해 내내 이어진다. 내년 전체 예상 공급 물량은 10만7612가구로 지난해 15만5892가구의 70%에도 못 미친다.

분양가 상승뿐만 아니라 대출 문턱 또한 높아질 전망이다. 지난해 시행된 스트레스 DSR 2단계 규제에 이어 오는 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 예정돼있어서다.

스트레스 DSR 규제는 금리 변동성을 고려해 스트레스 가산금리를 얹어 대출 한도를 산정하는 규제로, 대출 한도를 크게 조이는 효과가 있다. 2단계는 은행권 대출에만 적용되지만, 3단계가 시행되면 전 금융권의 주담대‧신용대출 등에 스트레스 금리(금리가 올라갈 가능성을 고려한 가산금리)가 적용된다. 또 50%까지만 적용됐던 스트레스 금리를 100%로 높여 대출 이자율, 대출 한도 부담이 모두 커진다.

주택 구매에 필수적인 대출 문턱이 높아지고, 이자율이 올라가면서 투자 목적의 주택 구매는 위축될 것으로 전망된다.

그러나 실수요자들에게 있어서는 올해가 내집 마련의 기회가 될 수 있단 관측도 나온다. 계속해서 치솟던 서울 집값이 정체 및 하락 기미를 보이고 있어서다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난해 넷째 주까지 40주 연속 올랐지만, 상승 폭은 0.01%까지 둔화되며 올해부턴 하락할 것이란 관측이 나온다. 서초구(0.06%), 송파구(0.04%), 강남구(0.03%) 등에선 여전히 상승세가 지속 중이나, 노원․도봉․강북구 등 중저가 아파트 밀집 지역에선 하락세가 나타났다.

국토부 실거래가 통계에 따르면 노원구 상계동 상계주공13단지는 지난해 12월26일 3억8000만원에 거래돼 최고가 6억3500만원 대비 40% 하락했고, 중계동 양지대림2차도 24일 10억2000만원에 거래돼 최고가 13억4000만원 대비 23% 내린 모습이다.

김인만 부동산 경제연구소장은 “서울 집값이 과열이 되면 규제지역 추가지정 및 대출규제 강화를 할 것이나 최근 분위기처럼 보합흐름이 계속 유지된다면 금리인하에 발맞춰 스트레스 DSR 3단계 정도는 계획대로 진행하는 수준에서 추가 규제가 나오지는 않을 것”이라고 했다.

또 “실수요자들은 오히려 조정을 받는 2025년 상반기가 내 집 마련의 절호의 타이밍이 될 수 있다”고도 조언했다.

한편 탄핵 정국으로 속에서도 정부의 주택 공급 정책은 예정대로 진행될 것이란 관측도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “주택 공급 정책은 장기정책으로 국토교통부 등 관할 기관이 탄핵 및 재선거와 무관하게 업무를 지속할 것”이라며 “1기 신도시 재정비·3기 신도시 등의 대형 사안 등은 집권여당의 교체 여부에 상관없이 유지를 예상한다”고 한 바 있다.